Вернуться к списку

Федеральный закон № 214 об участии в долевом строительстве

  • 476

В 2004 году был принят Федеральный закон № 214 об участии в долевом строительстве. Данный закон регулирует привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилых домов и других объектов недвижимости, а также возникновение у участников процесса права собственности на такие объекты. Кратко, суть ФЗ 214 сводится к защите интересов дольщика, который в отношениях со строительной компанией является слабой стороной. В нем также установлены требования к застройщикам и гарантии защиты прав, законных интересов и имущества соинвесторов.

В данной статье мы разберемся — что такое ФЗ 214, какие основные положения закона и чем он защищает дольщиков?

Основные положения ФЗ 214

Начнем с того, что 214-ФЗ применяют, если на этапе строительства застройщик планирует продавать:

  • квартиры в многоквартирном доме,
  • таунхаус, который состоит минимум из трех блоков.

Закон не действует на индивидуальное строительство, например, частных домов.

ФЗ 214 регламентирует правовые и финансовые взаимоотношения застройщиков и дольщиков. Особенности закона заключаются в том, что правовая составляющая отношений между дольщиками и застройщиком основана на подписании между сторонами договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Подписанный обеими сторонами и зарегистрированный в Росреестре документ дает право в дальнейшем на получение дольщиком купленной недвижимости в собственность. Право собственности на готовую квартиру, машино-место и т.п. передается ему только после сдачи здания в эксплуатацию.

Если дольщики обнаруживают, что девелопер привлекает их деньги неправомерно, они имеют право для истребования не только вложенных в строительство дома собственных средств, но и понесенных в результате неправомерных действий застройщика убытков. Также участники долевого строительства могут потребовать от застройщика уплаты процентов в соответствии с ключевой ставкой ЦБ РФ, причем в двойном размере.

Федеральный закон № 214-ФЗ защищает дольщиков и в том случае, если застройщик допустил нарушение срока передачи объекта в собственность участника долевого строительства. В этом случае, в соответствии с ч. 2 ст. 6 214-ФЗ девелопер обязан уплатить дольщику неустойку (пени). Неустойка представляет собой определенную штрафную санкцию, которая применяется к застройщику.

Дольщик, заключая ДДУ, ориентируется на определенный срок завершения строительства. Если застройщик нарушает указанный в договоре срок, он обязан, в соответствии с законом, уплатить неустойку, размер которой зависит от стоимости квартиры, длительности просрочки передачи жилья и процентной ставки ЦБ РФ.

Способы привлечения застройщиком средств граждан

Статья 1 ФЗ 214 устанавливает, что строительство является одним из немногих (а на практике – приоритетным) способом привлечения средств граждан для строительства жилья. Последними изменениями в 214 ФЗ, внесенными федеральным законом № 175 ФЗ от 1 июля 2018 года, запрещено привлечение денег дольщиков через жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК), образованные после вступления закона в силу (за немногими исключениями).

Привлечение средств от физических лиц по другим сценариям, не предусмотренным 214-ФЗ (в действующей редакции, введенной законом 175 ФЗ) запрещено. 27 июня 2019 года Федеральным законом № 151-ФЗ были внесены дополнительные изменения в статью 2, направленные на пресечение популярных практик обхода закона № 214-ФЗ. Была прямо запрещена продажа квартир в стройке гражданам с использованием паевых инвестиционных фондов. Кроме того, под обязательное действие 214-ФЗ подпали строящиеся апартаменты.

Гарантии для дольщиков жилья

  1. Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:
    • получения разрешения на строительство,
    • опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
    • государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).
  2. Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.
  3. В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:
    • земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),
    • и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.
  4. Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации.
Заключая договор долевого участия, дольщик конкретизирует объект, в строительство которого он вкладывает деньги (т.е. в договоре прописывается номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат и др.).
Читайте также: