Федеральный закон № 214 об участии в долевом строительстве

В 2004 году был принят Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Данный закон регулирует привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилых домов и других объектов недвижимости, а также возникновение у участников процесса права собственности на такие объекты. Кратко, суть ФЗ-214 сводится к защите интересов дольщика, который в отношениях со строительной компанией является экономически более слабой стороной. В нём также установлены жёсткие требования к застройщикам и гарантии защиты прав, законных интересов и имущества соинвесторов.

За более чем 20 лет действия закон неоднократно совершенствовался, особенно после серии громких случаев с обманутыми дольщиками. Реформа 2018-2019 годов, введённая Федеральным законом № 175-ФЗ и № 151-ФЗ, кардинально изменила правила игры: появились эскроу-счета, проектное финансирование, единая информационная система жилищного строительства. В данной статье мы подробно разберём — что такое ФЗ-214, какие основные положения закона действуют сегодня и чем он защищает дольщиков в современных реалиях.

Сфера применения закона: когда действует ФЗ-214

Начнём с того, что 214-ФЗ применяют, если на этапе строительства застройщик планирует продавать:

• Квартиры в многоквартирном доме (МКД).
• Таунхаусы, которые состоят минимум из трёх блоков и имеют общую инфраструктуру.
• Апартаменты (с 2019 года — под обязательное действие закона).
• Машино-места и нежилые помещения в строящихся объектах.

Закон не действует на:

• Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — частные дома, строящиеся для личного проживания.
• Строительство объектов, финансируемых исключительно за счёт бюджетных средств.
• Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), созданные до 1 июля 2018 года (для них действуют переходные положения).

ФЗ-214 регламентирует правовые и финансовые взаимоотношения застройщиков и дольщиков. Особенности закона заключаются в том, что правовая составляющая отношений между дольщиками и застройщиком основана на подписании между сторонами договора долевого участия в строительстве (ДДУ). Подписанный обеими сторонами и зарегистрированный в Росреестре документ даёт право в дальнейшем на получение дольщиком купленной недвижимости в собственность. Право собственности на готовую квартиру, машино-место и т.п. передаётся ему только после сдачи здания в эксплуатацию и проведения кадастрового учёта.

Основные положения ФЗ-214: что должен знать каждый дольщик

1. Договор долевого участия (ДДУ) — основа правоотношений

ДДУ — это единственный законный способ привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов. Договор должен содержать обязательные реквизиты:

• Определение объекта долевого строительства (номер дома, секции, этажа, квартиры, площадь, планировка).
• Срок передачи объекта дольщику (конкретная дата или квартал).
• Цену договора и порядок оплаты (единовременно, в рассрочку, через эскроу-счёт).
• Гарантийный срок на объект (не менее 5 лет на конструктивные элементы).
• Ответственность сторон за нарушение обязательств.

ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Только с момента регистрации договор считается заключённым, а дольщик приобретает права требования на объект.

2. Ответственность застройщика за нарушение сроков

Федеральный закон № 214-ФЗ защищает дольщиков и в том случае, если застройщик допустил нарушение срока передачи объекта в собственность участника долевого строительства. В этом случае, в соответствии с ч. 2 ст. 6 214-ФЗ, девелопер обязан уплатить дольщику неустойку (пени).

Расчёт неустойки:
Неустойка = 1/150 × ключевая ставка ЦБ РФ × цена договора × количество дней просрочки

Если дольщик — физическое лицо, неустойка взыскивается в двойном размере. Например, при цене квартиры 5 млн ₽, просрочке 100 дней и ключевой ставке 12%: 5 000 000 × 12% × 1/150 × 100 × 2 = 800 000 ₽.

Дольщик вправе потребовать уплаты неустойки в досудебном порядке или обратиться в суд. Суды практически всегда встают на сторону дольщиков при наличии доказательств просрочки.

3. Право на возмещение убытков

Если дольщики обнаруживают, что девелопер привлекает их деньги неправомерно (например, без разрешения на строительство или регистрации ДДУ), они имеют право для истребования не только вложенных в строительство дома собственных средств, но и понесённых в результате неправомерных действий застройщика убытков. Также участники долевого строительства могут потребовать от застройщика уплаты процентов в соответствии с ключевой ставкой ЦБ РФ, причём в двойном размере.

Способы привлечения застройщиком средств граждан

Статья 1 ФЗ-214 устанавливает, что строительство по договору долевого участия является одним из немногих (а на практике — приоритетным) способом привлечения средств граждан для строительства жилья.

Реформа 2018-2019 годов: Последними изменениями в 214-ФЗ, внесёнными Федеральным законом № 175-ФЗ от 1 июля 2018 года, запрещено привлечение денег дольщиков через жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК), образованные после вступления закона в силу (за немногими исключениями для отдельных категорий граждан).

Привлечение средств от физических лиц по другим сценариям, не предусмотренным 214-ФЗ (в действующей редакции), запрещено. 27 июня 2019 года Федеральным законом № 151-ФЗ были внесены дополнительные изменения в статью 2, направленные на пресечение популярных практик обхода закона № 214-ФЗ:

• Была прямо запрещена продажа квартир в стройке гражданам с использованием паевых инвестиционных фондов (ПИФов).
• Под обязательное действие 214-ФЗ подпали строящиеся апартаменты, ранее находившиеся в «серой зоне».
• Ужесточены требования к проектной документации и раскрытию информации застройщиком.

Механизм эскроу-счетов: новая эра защиты дольщиков

С 1 июля 2019 года вступило в силу ключевое изменение: застройщики обязаны привлекать средства дольщиков через специальные банковские счета — эскроу.

Как работает эскроу:

1. Дольщик заключает ДДУ с застройщиком и открывает эскроу-счёт в уполномоченном банке.
2. Деньги дольщика перечисляются на эскроу-счёт и «замораживаются» до выполнения условий договора.
3. Застройщик ведёт строительство за счёт проектного финансирования (кредита банка).
4. После ввода дома в эксплуатацию и передачи ключей дольщику банк раскрывает эскроу-счёт и перечисляет средства застройщику.
5. Если строительство не завершено, деньги возвращаются дольщику в полном объёме.

Этот механизм практически исключил риск потери средств дольщиками при банкротстве застройщика, так как деньги физически не поступают к девелоперу до завершения работ.

Гарантии для дольщиков жилья по ФЗ-214

1. Защита от мошенничества с несуществующими объектами

Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьёй 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:

• Получения разрешения на строительство.
• Опубликования, размещения и/или представления проектной декларации в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).
• Государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).

2. Защита от «двойных» продаж

Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключённым. Росреестр ведёт учёт всех зарегистрированных ДДУ, что делает невозможной продажу одной квартиры нескольким покупателям.

3. Залог в пользу дольщиков при банкротстве застройщика

В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ, у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:

• Земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка).
• Строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.

Это означает, что при банкротстве застройщика дольщики имеют приоритетное право на удовлетворение своих требований за счёт залогового имущества.

4. Государственный контроль деятельности застройщиков

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. Региональные власти ведут реестры застройщиков, проверяют финансовую устойчивость, контролируют целевое использование средств и соблюдение сроков строительства.

5. Конкретизация объекта в договоре

Заключая договор долевого участия, дольщик конкретизирует объект, в строительство которого он вкладывает деньги (т.е. в договоре прописывается номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат, планировка, отделка и др.). Любые изменения в характеристиках объекта возможны только с письменного согласия дольщика.

Права дольщика при нарушении условий ДДУ

ФЗ-214 предоставляет дольщикам широкий инструментарий для защиты своих прав:

• Расторжение ДДУ в одностороннем порядке. Дольщик вправе расторгнуть договор, если застройщик нарушил срок передачи объекта более чем на 2 месяца, приостановил строительство или существенно изменил проект без согласия.
• Взыскание неустойки. Как указано выше, дольщик может потребовать уплаты пени за каждый день просрочки.
• Возмещение убытков. Если нарушение прав застройщиком причинило дольщику реальный ущерб (например, расходы на аренду жилья из-за задержки сдачи), он вправе потребовать их возмещения.
• Требование устранения недостатков. При передаче объекта с дефектами дольщик может потребовать их безвозмездного устранения, соразмерного уменьшения цены или возмещения расходов на самостоятельный ремонт.
• Обращение в контролирующие органы. Дольщик может подать жалобу в региональный орган жилищного надзора, прокуратуру или Роспотребнадзор для проведения проверки застройщика.