Покупка квартиры на вторичном рынке по военной ипотеке — это возможность быстро решить жилищный вопрос без долгого ожидания сдачи новостройки. Однако такая сделка сопряжена с рисками, которые могут привести к серьёзным проблемам и финансовым потерям. В этой статье разберём самые распространённые ошибки, которые допускают военнослужащие при покупке вторичного жилья, и объясним, как их избежать.
Покупка квартиры с прописанными людьми: «тихие» жильцы, которые останутся с вами
Суть проблемы: Вы покупаете квартиру, но забываете проверить, кто в ней прописан. После сделки оказывается, что кроме продавца там зарегистрированы другие лица (часто — пожилые родственники, несовершеннолетние дети или бывшие супруги). Согласно закону, вы не можете их просто выписать — они сохраняют право пользования жилым помещением, даже если не являются собственниками.
Чем грозит:
- Невозможность вселиться в собственную квартиру
- Сложности с последующей продажей недвижимости
- Необходимость длительных судебных разбирательств для выписки
Как избежать:
- Требуйте от продавца расширенную выписку из домовой книги (форма №9) или справку о зарегистрированных лицах
- Сверяйте данные с текущей выпиской из ЕГРН
- Прописывайте в договоре купли-продажи условие о полном освобождении квартиры от зарегистрированных лиц до момента передачи ключей
- Особое внимание уделяйте случаям, когда среди прописанных есть несовершеннолетние — для их выписки потребуется разрешение органов опеки
Ипотека в залоге у другого банка: когда квартира уже обременена
Суть проблемы: Продавец не погасил свою ипотеку, и квартира находится в залоге у банка. Это самое распространённое обременение на вторичном рынке. Многие покупатели ошибочно полагают, что достаточно довериться продавцу на слово или что проблема решится сама собой.
Чем грозит:
- Банк-залогодержатель может оспорить сделку и признать её недействительной
- Невозможность зарегистрировать переход права собственности в Росреестре
- Риск потерять перечисленные средства
Как избежать:
- Закажите актуальную выписку из ЕГРН (не старше 3-5 дней) — раздел «Обременения» покажет наличие ипотеки
- Если ипотека есть, требуйте от продавца справку из банка об остатке задолженности
- Настаивайте на использовании банковской ячейки или аккредитива для расчётов: деньги будут перечислены только после снятия обременения
- Участвуйте в сделке лично или через доверенного представителя, чтобы контролировать процесс погашения старого кредита
Квартиры в судебных разбирательствах: невидимые айсберги
Суть проблемы: Квартира является предметом судебного спора (раздел имущества при разводе, наследственные споры, долги продавца), но информация об этом может не сразу попасть в ЕГРН. Покупатель узнаёт о проблеме только когда получает уведомление из суда или когда на квартиру накладывают арест уже после сделки.
Чем грозит:
- Наложение ареста на квартиру сразу после покупки
- Признание сделки недействительной через суд
- Длительные и дорогостоящие судебные процессы
- Потеря и квартиры, и денег
Как избежать:
- Проверьте продавца на наличие исполнительных производств через сервис ФССП
- Закажите выписку из Единого реестра прав (ЕГРН) с историей перехода прав — частые изменения собственников могут быть признаком проблем
- Спросите у продавца напрямую о возможных судебных спорах и получите письменные гарантии
- Внимательно изучите документы-основания собственности (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, брачный договор) — они могут содержать «скрытые» условия
Задолженность по коммунальным платежам: неприятный сюрприз после покупки
Суть проблемы: Продавец не оплатил счета за ЖКУ, и задолженность «переезжает» вместе с квартирой к новому собственнику. По закону, обязанность по оплате коммунальных услуг привязана к объекту недвижимости, а не к конкретному человеку.
Чем грозит:
- Накопившаяся задолженность в десятки или сотни тысяч рублей
- Ограничение или отключение коммунальных услуг
- Судебные иски от управляющей компании
- Проблемы с получением необходимых справок при будущей продаже
Как избежать:
-
Запросите у продавца справки об отсутствии задолженности из:
- Управляющей компании (ЖКХ)
- Энергосбытовой компании
- Газовой службы
- Водоканала
- Внесите в договор купли-продажи пункт о передаче квартиры с нулевой задолженностью по ЖКУ
- Установите удержание части суммы из стоимости квартиры до предоставления всех справок
- Лично проверьте показания индивидуальных приборов учёта (счётчиков) в день передачи ключей
Общий чек-лист безопасной покупки вторички
Чтобы минимизировать риски, следуйте этому алгоритму:
-
Проверка документов:
- Паспорт продавца (оригинал)
- Актуальная выписка из ЕГРН (не старше 5 дней)
- Правоустанавливающие документы (договор предыдущей купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.)
-
Проверка объекта:
- Выписка из домовой книги (форма №9)
- Справки об отсутствии задолженности по ЖКУ
- Отсутствие обременений в ЕГРН
- Отсутствие судебных споров и арестов
-
Финансовые гарантии:
- Использование аккредитива или банковской ячейки для расчётов
- Чёткое распределение расходов между сторонами в договоре
- Прописание штрафных санкций за сокрытие информации
-
Профессиональная помощь:
- Обращение к риелтору, специализирующемуся на военной ипотеке
- Консультация с юристом по недвижимости
- Взаимодействие с аккредитованным банком по программе НИС
Помните: экономия на предпродажной проверке может обернуться многолетними проблемами. Покупка квартиры — одна из самых значительных финансовых операций в жизни, а военная ипотека — уникальная возможность, которую важно использовать правильно. Будьте бдительны, проверяйте каждый документ и не стесняйтесь задавать продавцу неудобные вопросы. Ваша безопасность и спокойствие — главный приоритет.
