Ипотека и банки: В АИЖК прогнозируют, что средняя ипотечная ставка в 2013 году вырастет лишь до 13%

Дата: 4 декабря 2012 | ИНТЕРФАКС

Уровень средней ставки по ипотечному кредиту в РФ в 2013 году составит около 13-13,5%, завил в ходе ежегодной всероссийской конференции АИЖК генеральный директор агентства Александр Семеняка.

"Ставки в течение 2012 года демонстрировали умеренный рост, и пока эта тенденция сохраняется, но при оптимистичном развитии ситуации ставки могут стабилизироваться на уровне 13-13,5%", - отметил он.

Подобный сценарий действительно можно назвать оптимистичным. Участники рынка оценивают ситуацию несколько иначе. Так руководитель отдела ипотеки и специальных программ компании TEKTA GROUP Роман Строилов, прогнозирует, что в первом квартале следующего года ставки доберутся до отметки 15% годовых в рублях, а через год средняя ставка по ипотечных кредитам составит 16-16,5%. Эксперт отмечает, что 15% - это психологический рубеж, после которого кредиты уже не будут интересовать потребителей (во всяком случае, не в такой степени, как сейчас).

Аналитики компании Est-a-Tet считают, что наши сограждане более лояльны к уровню ставок и критическая точка, при которой люди могут отказаться от ипотеки – это 16-17%.

Мнения о средней ставке по ипотеке в России у всех экспертов действительно разные. Это обусловлено еще и отсутствием единого представления о реальной ставке, существующей на рынке сейчас. Есть официальная информация - 12,5% и мнения участников рынка, которые собирают свою статистику по заключаемым в последнее время кредитным договорам. По их мнению, ставка составляет 13,7% годовых, и на сегодня это одно из лучших предложений на которое могут рассчитывать заемщики.

Повышение ставки на 1-1,5%, то есть до уровня выше 15%, может снизить число сделок на рынке существенно, на 10% или больше, отмечают эксперты. Это заставит девелоперов понижать цены, иначе круг покупателей заметно сузится. Отток ипотечных клиентов, кстати, может заметно ударить по девелоперам. Особенно это касается сегмента эконом-класса, в котором от 50 до 80% покупок совершается с помощью ипотеки, в зависимости от проекта.

Естественно, что понижать цены девелоперы хотят не очень, как и отказываться от покупателей. Поэтому на рынке появляются совместные (банк+девелопер) льготные программы, которые дают возможность взять ипотечный кредит, а также упрощают процесс предоставления и рассмотрения документов по клиентам. На рынке появились такие предложения как субсидирование ипотечной ставки. Например, клиент приобретает жилье за 5 млн рублей в кредит на 7 лет под 12% годовых до регистрации ипотеки и 11% - после. Итоговая переплата составляет 1 037 653 руб. После предоставления субсидии от компании в 5%, итоговая переплата по кредиту – 787 653 руб. Таким образом, экономия покупателя составит 250 000 руб. Именно такой размер переплаты, соответствует кредиту по ставке 7,7% годовых. Но в такой ситуации все риски берет на себя девелопер.

А что же банки? Какую стратегию в ситуации повышения ставок выбирают они? Как рассказывают эксперты финансового сектора, средняя сумма и сроки ипотечного кредита пока остаются неизменными, но банкиры подталкивают заемщиков брать меньше - предлагая наиболее выгодные условия по процентным ставкам на кредиты с 50%-м первоначальным взносом. Пока изменились правила игры в том секторе, что находится вне поля зрения клиентов. Так, андеррайтинг (процедура рассмотрения/принятия решения) стал более жестким. А ряд банков поднял минимальный первоначальный взнос по отдельным программам с 30 до 40%. Все это позволяет минимизировать риски банков и уменьшить процент невозвратов.

Понятно, что банки повышают ставки не от жадности (вернее, не только от нее). Повышению способствует опять же кризис в Еврозоне: дорогие иностранные займы вынуждают отечественные банки поднять ставки и ужесточить условия выдачи кредитов. Все это не может не сказаться на доступности продукта для конечного потребителя.

Любопытно, что на фоне снижения доступности ипотечного кредитования государственные структуры декларируют снижение ставок. Правда, в достаточно долгосрочной перспективе. Так в разработанной Минрегионразвития России госпрограме "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ" к 2018 году предусмотрено "снизить процентную ставку по ипотеке не выше 2,2% от индекса потребительских цен". Кроме того, для граждан должна быть создана возможность улучшать жилищные условия не реже одного раза в 15 лет.

Правда стоит напомнить, что программы Минрегионразвития в первую очередь касаются льготных категорий граждан, которые нуждаются в помощи в первую очередь.

Но и на улице банковского заемщика по программе коммерческой ипотеки может наступить праздник. Правда, лишь при условии снижения инфляции. Так оптимистичный Александр Семеняка не исключает, что при плановом снижении инфляции (до 4,7%) к 2018 году процентная ставка по ипотечным кредитам может снизиться до 7%.

"Ставка ипотечного кредита зависит от стоимости ресурсов, которые привлекают банки и маржи, которую они добавляют, выдавая ипотечный кредит. Сегодня маржа банков чуть ниже 4%. Мы считаем, что есть предпосылки для того, чтобы в ближайшие пять лет эту маржу сократить до уровня 2,2%", - сказал А.Семеняка.

Он пояснил, что снижению маржи может способствовать переход от бумажного оборота к электронной закладной и к безбумажному обороту, что сократит стоимостные издержки. Кроме того, должна быть повышена эффективность процедуры взыскания.

"Вторая компонента в марже - это риски. Здесь мы делаем ставку на развитие ипотечного страхования, которое позволит плавно сокращать маржу", - добавил гендиректор АИЖК.

"Что касается стоимости заимствования, то мы рассчитываем, что правительство выполнит ориентир по уровню инфляции 4,7% к 2018 году. Если Центральный банк будет обеспечивать предоставление денег в банковскую систему по ставке, сопоставимой с уровнем инфляции, то, наверное, можно говорить о ставке (ипотеки) порядка 7%. Это тот уровень, который, мне кажется, аналитически обоснован", - сказал А.Семеняка.

Ну а пока, потенциальному ипотечному заемщику остается надеяться на то, что ставки в 2013 году не будут выше 13% и мысленно готовиться к повышению до 16%.