Эскроу - счета и военная ипотека. Как это работает?

Покупка жилья на этапе строительства всегда сопряжена с определёнными рисками. Не секрет, что основная проблема приобретения квартиры в новостройке — это возможность остаться и без денег, и без построенного жилья. Статистика прошлых лет подтверждает серьёзность этой угрозы: только за 2019 год в России было зафиксировано порядка 130 обанкротившихся застройщиков, тысячи дольщиков оказались в сложной финансовой ситуации, а сроки восстановления своих прав растянулись на годы. Именно для защиты прав граждан и минимизации подобных рисков государство внедрило новый механизм финансирования строительства — систему эскроу-счетов.

Что такое эскроу-счёт и зачем он нужен?

С 1 июля 2019 года, согласно изменениям в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», денежные средства покупателей, приобретающих квартиры по договору долевого участия (ДДУ), застройщик может получить только после ввода дома в эксплуатацию и через специальный механизм — эскроу-счёт.

Эскроу-счёт — это специальный банковский счёт, доступ к средствам на котором возможен только при наступлении строго оговорённых обстоятельств. Это своего рода «виртуальная банковская ячейка», которая обеспечивает безопасность сделки для обеих сторон: покупатель уверен, что его деньги не исчезнут, а застройщик получает гарантии оплаты после выполнения обязательств.

Если на рынке гражданской ипотеки данный механизм уже отлажен и работает в штатном режиме, то совместить эскроу и военную ипотеку пока не удалось в полном объёме. Это создаёт определённые сложности для военнослужащих, желающих приобрести жильё в новостройке по программе НИС.

Как работает механизм эскроу: пошаговая схема

Процесс покупки квартиры с использованием эскроу-счёта выглядит следующим образом:

1. Выбор объекта и заключение договора. После того как покупатель определился с квартирой, между ним, застройщиком и банком подписывается трёхсторонний договор эскроу. В документе детально прописываются условия, при наступлении которых застройщик получит доступ к денежным средствам.
2. Внесение средств. Покупатель (или банк, если оформляется ипотека) перечисляет деньги на эскроу-счёт, открытый в уполномоченном банке. С этого момента средства «замораживаются» и не могут быть использованы застройщиком для текущих нужд.
3. Строительство. Застройщик ведёт строительство объекта, используя проектное финансирование от банка. Кредитные средства выдаются под залог будущего объекта и контролируются финансовым институтом.
4. Ввод дома в эксплуатацию. После завершения строительства дом сдаётся государственной комиссии, получает разрешение на ввод в эксплуатацию.
5. Передача квартиры и раскрытие счёта. Ключевое условие: застройщик получает доступ к деньгам на эскроу-счёте только после передачи квартиры в собственность покупателю с выдачей ключей и подписания акта приёма-передачи. Только тогда средства перечисляются на счёт девелопера.

Важный нюанс: банк, где будет открыт эскроу-счёт, определяется застройщиком, а не покупателем. Однако это не следует путать с банком, который выдаёт ипотечный кредит — это могут быть разные финансовые организации.

Что происходит при задержке сдачи дома?

Один из самых актуальных вопросов: как защищён покупатель, если ввод дома в эксплуатацию задерживается? В рамках механизма эскроу средства, внесённые покупателем, по-прежнему остаются на специальном счёте и не могут быть использованы застройщиком. Договор долевого участия при этом чаще всего продлевается, при условии, что дом будет сдан в обозримой перспективе.

Если же застройщик признаётся банкротом или строительство прекращается окончательно, эскроу-счёт закрывается, и все средства в полном объёме возвращаются покупателю. Это кардинально отличает новую схему от старой, когда деньги дольщиков напрямую поступали застройщику и могли быть потрачены на другие проекты или текущие расходы, что и приводило к появлению «долгостроев».

Основные преимущества эскроу-счетов

• Максимальная безопасность для покупателя. Риск потери средств сведён к минимуму, так как деньги физически не попадают к застройщику до момента исполнения обязательств.
• Стимулирование застройщиков. Девелоперы заинтересованы быстрее достроить жильё, чтобы получить доступ к средствам дольщиков и погасить проектное финансирование.
• Страхование средств. Деньги на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 миллионов рублей, что обеспечивает дополнительный уровень защиты.
• Прозрачность сделок. Все этапы движения средств контролируются банком и регулируются законодательством, что снижает возможности для мошеннических схем.
• Повышение качества строительства. Банки, выдающие проектное финансирование, проводят тщательную проверку застройщиков, их финансовой устойчивости и репутации, что отсекает ненадёжных игроков рынка.

Недостатки и вызовы новой системы

• Удорожание жилья. Это наиболее обсуждаемый минус. Ранее застройщики использовали деньги дольщиков как беспроцентное финансирование строительства. Теперь, при отсутствии собственных средств, они вынуждены брать кредиты в банках под процент, что увеличивает себестоимость квадратного метра. Эти расходы частично перекладываются на конечного покупателя.
• Сложность процедуры. Трёхсторонние договоры, дополнительные согласования с банками и более жёсткие требования к документации могут увеличивать сроки подготовки сделки.
• Ограниченный выбор банков. Покупатель не может самостоятельно выбрать банк для открытия эскроу-счёта — это прерогатива застройщика, что снижает гибкость для клиента.
• Временные задержки. Процедура раскрытия счёта и перечисления средств застройщику требует времени на проверку документов, что может незначительно затягивать финальные этапы сделки.

Эскроу-счёт и военная ипотека: текущее состояние вопроса

На сегодняшний день покупка квартиры по военной ипотеке с использованием целевого жилищного займа (ЦЖЗ) и эскроу-счёта сопряжена с определёнными сложностями. Основная причина — отсутствие полностью регламентированных механизмов, позволяющих банкам, ФГКУ «Росвоенипотека» и девелоперам проводить данные сделки в автоматизированном режиме.

Очевидно, что внедрение эскроу положительно должно сказаться на безопасности проведения сделки для военнослужащих, покупающих квартиру по военной ипотеке. Однако техническая реализация требует согласования множества нормативных актов и банковских процедур.

Не стоит переживать по этому поводу: ситуация достаточно стандартная, так как любой новый финансовый продукт требует «обкатки». Застройщикам в настоящее время сложно резко переключить уже строящиеся объекты в другой режим продаж, в связи с чем государством были предусмотрены переходные положения, и внедрение новых правил реализации жилья происходит постепенно.

Позиция ФГКУ «Росвоенипотека»

ФГКУ «Росвоенипотека» (далее — РВИ) прояснила текущую ситуацию по использованию военнослужащими — участниками программы «Военная ипотека» — возможности размещения денежных средств на счетах эскроу при покупке квартир по договору долевого участия.

В официальном ответе руководитель организации Ярославцев Константин Владимирович сообщил, что ещё в марте 2019 года был подготовлен и размещён на официальном сайте федерального портала проектов нормативных правовых актов проект постановления Правительства Российской Федерации «О внесении изменений в Правила предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов».

В настоящее время указанный проект находится на доработке в соответствии с рекомендациями, полученными от Правительства Российской Федерации. Параллельно проводится совместная работа с кредитными организациями по выработке унифицированных требований к новым договорам: «Договор счёта эскроу» и «Договор залогового счёта». Последний определяет порядок возврата денежных средств со счёта эскроу в случае незавершения строительства.