Срыв срока сдачи по ДДУ

Выплата неустойки при срыве срока сдачи жилья

Обзор подготовлен по материалам судебных решений и учитывает множество различных жизненных ситуаций, в которых может оказаться военнослужащий – участник НИС.

Участие в долевом строительстве позволяет военнослужащему и его семье приобрести квартиру в современном доме с хорошими планировками и по более низкими ценами, чем на рынке вторичного жилья.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи квартиры, застройщик уплачивает неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин (в том числе военнослужащий), предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Большинство историй с нарушением сроков сдачи не решаются в досудебном порядке. Застройщики готовы выступать ответчиками в суде, вместо мирного решения вопроса с покупателем.

Подборка судебных решений:

Кимовский городской суд Тульской области в 2019 году рассматривал дело о требовании участника НИС к застройщику, нарушившему срок передачи объекта долевого строительства. Квартира приобретена за 3 146 400 рублей. Срок нарушен на 379 дней.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик уплачивает неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства. По расчетам сумма неустойки составила 607045,44 руб.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Сложившаяся судебная практика разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, утвержденная Президиумом Верховного Суда РФ от 19.07.2017 года, позволяет судам снижать размер неустойки только при наличии заявления от застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения застройщиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.

В досудебном порядке застройщик отказался разрешать ситуацию, а на судебном процессе не предоставил основания для уменьшения неустойки.

Суд наложил на застройщика штраф в виде половины суммы неустойки. На основании разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке застройщиком, суд взыскивает в пользу военнослужащего штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Таким образом, суд обязал выплатить военнослужащему 607 045,44 рублей неустойки, 10 000 рублей моральной компенсации, а также штраф за не удовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 308 522, 72 рублей. Итого, почти миллион рублей получил военнослужащий благодаря качественной работе юриста.

Обращаем внимание, что в подобных делах очень важно провести грамотно досудебную работу. Потому как сумма штрафа, накладываемого на застройщика из-за нежелания удовлетворить требования без суда составляет половину от суммы неустойки.

Срок сдачи объекта нарушен на 471 день. Военнослужащий просит взыскать с застройщика неустойку в размере 224 400 рублей. По совету юриста сумма иска добровольно уменьшена, поскольку реальный размер неустойки составляет 224 400 руб. * 3 % * 471 день = 3 170 772 рублей. Добровольное уменьшение это разумный шаг, который дает возможность уйти от применения 333 статьи Гражданского кодекса для принудительного уменьшения требуемой суммы судом. Для расчета оптимальной суммы юрист должен иметь огромный опыт в подобных делах и учитывать как можно большее количество факторов, которые можно использовать в обосновании требований.

Военнослужащий направлял в адрес застройщика претензию о выплате неустойки в добровольном порядке, но застройщик предложил снизить размер неустойки до 11 895 рублей, с чем военнослужащий, разумеется, не согласился.

Уже в суде требования были выставлены в следующем объеме: 224 400 рублей – неустойка, штраф в размере 50% от взысканной суммы неустойки, 150 000 рублей на компенсацию морального вреда, 72 500 рублей в качестве покрытия убытков от того, что военнослужащий вынужден был проживать в съемном жилье.

Суд принял решение частично удовлетворить требования: неустойка – 45 000 рублей, штраф – 15 000 рублей, моральный вред –15 000 рублей, убытки – 72 500 рублей.
Всего: 147 580 рублей.

Первореченский районный суд Владивостока Приморского в 2018 году. Военнослужащий и его супруга (квартира приобреталась совместно) требовали по 73 775,52 рублей – неустойку, компенсацию морального вреда по 50 000 рублей и штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя.

Требования удовлетворены частично: 73 775,52 рублей – неустойка, компенсация морального вреда 5 000 рублей, штраф 39 387,76 рублей.

Суд снизил только сумму морального вреда.

Видновский городской суд Московской области в 2018 года. Военнослужащий просит взыскать 239 156,87 рублей – неустойка (срок сдачи нарушен на 142 дня), компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, штраф за отказ от досудебного решения вопроса.

Суд решил: неустойка – 120 000 рублей, моральный вред – 10 000 рублей, штраф – 30 000 рублей.

Подведем итоги:

Проблема срыва сроков объектов долевого строительства существует. Для защиты интересов граждан сейчас введены счета эскроу, которые также доступны по Военной ипотеке. Теперь застройщики получат деньги только после передачи ключей. Этот шаг, конечно, сведет к минимуму судебные процессы.