Архивная статья
10 мин.
Позволим себе предположить, что военнослужащих — участников НИС, которые могут приобрести квартиру, но находятся в выжидательной позиции, можно разделить на два типа:
первый ждет лучшего предложения и просчитывает выгоду для принятия объективного на его взгляд решения;
второй ждет, когда первый во всем разберется и поведает ему о «страшных» секретах покупки квартиры по сложному алгоритму под названием «военная ипотека».
Надеемся, что первым статья поможет более детально и скрупулезно провести анализ ситуации и ответить себе на вопрос «Купить квартиру сейчас или дождаться лучшего предложения?», а вторым — не упустить свой шанс!
Итак, относительно недавно у военнослужащих — участников НИС появилась возможность приобретать квартиры в строящихся домах (так называемая «первичка»). К сожалению, предложение на сегодняшний день крайне ограничено и не способно удовлетворить все потребности и пожелания.
Многих из нас терзает вопрос: «Являюсь участником НИС уже более 3 лет. Что делать? Покупать квартиру прямо сейчас, из тех, что представлены на рынке, или подождать, чтобы наилучшим образом использовать предоставленное государством право?»
Предлагаем вместе порассуждать на эту тему
Давайте сразу обозначим для себя некоторые рамки:
- Будем рассматриваем только ситуацию с военнослужащими, которых в полной мере не устраивает ни один из представленных на рынке строящийся объект.
- Понятно, что за полгода ситуация с предложением на рынке новостроек кардинальным образом не изменится ввиду инертности и забюрократизированности наших государственных органов. Предлагаем рассмотреть время ожидания «лучшего варианта» в интервале от 1 года до 3 лет.
- Текущую обеспеченность жильем ограничим двумя вариантами:
- Военнослужащий не арендует жилплощадь (живет с родственниками, в служебном или собственном жилье).
- Военнослужащий снимает квартиру (предположим, в г. Москве).
- Расчеты, затрагивающие стоимость квартиры, будем вести для наиболее популярного на сегодняшний день предложения — ЖК «Лесной городок», г. Балашиха. Стоимость двухкомнатной квартиры в указанном ЖК по состоянию на 10 января составляет 3,1 млн руб.
- Считаем, что с момента приобретения квартиры по ДДУ до заселения проходит 1,5 года.
- Будем считать, что помимо средств целевого жилищного займа (ЦЖЗ) и ипотечного кредита военнослужащий дополнительно располагает 100–250 тыс. руб. накоплений.
Итак, давайте взвесим «за» и «против». Для начала просто перечислим пожительные и отрицательные стороны, которые первыми приходят в голову (без глубокого их анализа).
Ждем лучшего варианта
"ЗА"
Возможность приобрести квартиру, в большей мере соответствующую потребностям военнослужащего.
Одновременно с ожиданием увеличиваются именные накопления, а значит, увеличивается первоначальный взнос (уменьшается размер кредита). Кроме того, за время ожидания можно попробовать «подкопить».
С ростом предложения на рынке новостроек для участников НИС и, соответственно, ростом конкуренции покупка станет более выгодной.
По прошествии нескольких лет программа приобретения строящегося жилья войдет в штатный режим функционирования. Учтутся все недостатки, снизятся риски.
"ПРОТИВ"
Увеличивается срок аренды жилья (проживания с родственниками).
Стоимость жилья со временем только растет (за исключением периодов кризиса)
Не дождавшись лучшего варианта придется покупать то, что будет на рынке. Велика вероятность, что это будет уже объект высокой степени готовности и, соответственно, с большей ценой квадратного метра.
Покупаем сейчас
"ЗА"
Вскоре не нужно будет платить за аренду жилья (можно будет жить отдельно от родственников, можно будет сдавать купленную квартиру в аренду).
Приобретаем квартиру на более ранней стадии строительства, а значит, по более низким ценам.
Экономим в случае роста стоимости квартир в целом по рынку.
"ПРОТИВ"
Представленные объекты не в полной мере удовлетворяют пожелания и потребности. Потенциально могут появиться лучшие предложения.
Предложение ограничено. Наверняка продавец (застройщик) будет пользоваться своим монопольным положением и работать на выгодных для себя условиях.
Схема приобретения квартир в новостройках не отработана. «А вдруг что-то пойдет не так или где-то обманут?»
Теперь давайте определимся
по какому критерию мы будем определять, какой из вариантов развития событий предпочтительнее. Нам кажется, что единственный универсальный критерий – экономический эффект (выгода), поскольку такие критерии как комфортность проживания, удовлетворения личных потребностей, престижность и пр. являются крайне субъективными.
Приступаем к расчету
Для удобства результаты расчетов оформим в виде таблицы. Комментарии к расчетам см. ниже.
| Затраты или выгода, тыс. руб. | ||||
|
Статья затрат
/
тип выгоды
|
Проживание с родителями, в служебной или собственной квартире | Проживание в съемной квартире | ||
| «Ждем лучшего варианта» | «Покупаем сейчас» | «Ждем лучшего варианта» | «Покупаем сейчас» | |
| Съем квартиры1 | - | - | 900 - 1800 | 530 |
| Экономия собственных ср-в за счет увеличения накоплений и макс. размера кредита2 | 205 - 1 050 | - | 205 - 1 050 | - |
| Переплата за счет роста стоимости кв.м3 | 300 - 950 | - | 300 - 950 | - |
| Сдача купленной квартиры в наем4 | - | 320 - 1 000 | - | - |
| ИТОГО | 0 | 320 - 1 000 | 900 - 1800 | 530 |
1 при расчете затрат на съем квартиры использовалась ставка арендной платы 28 тыс.руб./мес (1-комнатная квартира, как наиболее популярная на рынке аренды), а также предположение о росте размера арендной платы примерно на 10% в год. Расчет подробно: от 28*12 +32*12*1,5 до 28*12 + 32*12*1,5 +35*12 + 38*12.
2 размер накопительного взноса в 2012 году – 205,2 тыс. руб., предположительный размер взноса в 2013 году – 220 тыс. руб., в 2014 году – 235 тыс. руб. Предполагается, что макс. размер кредита за 3 года увеличится на 20%, т.е. на 400 тыс. руб. Расчет подробно: от 205 до 205+220+235+400.
3 согласно прогнозам аналитиков в ближайшие 3 года стоимость кв. метра будет расти в среднем на 10% в год. Расчет подробно: от 0.1*3, 1 млн до 0.3*3,1 млн.
4 при расчете использовалась средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры в г. Балашиха (27 тыс. руб./мес), а также прогнозное увеличение ставки арендной платы на 10% в год. Расчет подробно: от 27*12 до 27*12 +30*12 +33*12.
В таблице не приведена возможная выгода в качестве процентов по вкладу (личные сбережения). По нашим расчетам возможная выгода составит от 10 до 65 тыс. рублей, что, согласитесь, существенным образом на результат не повлияет.
| Исходя из вышеуказанной таблицы можно сделать вывод, что вариант «Покупаем сейчас» в обоих случаях выгоднее, чем «Ждем лучшего варианта». При текущей обеспеченности служебным (собственным) жильём или проживании с родителями покупка квартиры без отлагательств позволит «зарабатывать» на сдаче квартиры в аренду более 300 000 рублей в год. При дальнейшем же промедлении всю выгоду от экономии собственных средств за счет увеличения накоплений и максимального размера кредита «съедают» переплаты за рост стоимости квадратного метра. Проживая в съемной квартире и приобретая квартиру сейчас, можно сэкономить более 370 000 рублей в год. |
Расчеты велись для объекта с крайне «демократичными» ценами (ЖК «Лесной городок»). Для объектов более высокой ценовой категории ждать лучшего варианта становится еще более невыгодно.
Тем, кто решил приобретать квартиру сейчас не стоит «затягивать» с покупкой, поскольку каждый месяц «промедления» для объектов на начальной стадии строительства обходится в среднем в 1,5% от стоимости. Грубо говоря, покупка затянулась на 2 месяца — пропала скидка от проекта «Молодежная стройка» (2*1,5% = 3%).
И в заключение прогноз ряда экспертов и аналитических агентств: повышение стоимости квадратного метра в Московском регионе неизбежно по следующим причинам:
- Отсутствие строительных площадок. В Московском регионе складывается совсем не благоприятная тенденция для строительства жилья. Действует практически стопроцентный запрет на строительство в Москве, что увеличивает наплыв покупателей в ближайшее Подмосковье.
- Повышение покупательской активности. Покупательская активность может увеличиться в силу сложной экономической ситуации в стране, по примеру 2008 г. участники малого и среднего бизнеса могут вкладывать свой капитал и сбережения в объекты недвижимости.
- Увеличение спроса за счет возможности приобретать квартиры в новостройках по «военной ипотеке». На сегодняшний день более 250 тысяч военнослужащих являются участниками
накопительно-ипотечной системы, из только 44 тысяч приобрели квартиры. - Повышение денежного довольствия военнослужащих в
2012—2013 гг. — также один из факторов, который увеличит спрос на рынке недвижимости, что неминуемо приведет к повышению цен. - Увеличение спроса за счет роста ипотечного кредитования. Важнейшим событием на ипотечном рынке стала работа Банков по программе АИЖК по . Это привело к росту покупательской активности.
- Демографическая ситуация к нашей радости в стране вышла на положительный уровень. С увеличением рождаемости увеличивается спрос на жилье, особенно на жилье
эконом-класса .
Верим и надеемся, что полученная из данной статьи информация поможет Вам в принятии правильного решения.
