4 мин.
Механизм работы эскроу-счета
Не секрет, что основная проблема покупки жилья на этапе строительства - это возможность остаться и без денег, и без построенной квартиры. Так только за 2019 год в России было зафиксировано порядка 130 обанкротившихся застройщиков.
С 1 июля 2019-го согласно изменениям в 214 ФЗ денежные средства покупателей, покупающих квартиры по договору долевого участия, застройщик может получить только с эскроу - счета. И если на рынке гражданской ипотеке данный механизм уже работает, то совместить эскроу и военную ипотеку пока не удалось.
Эскроу - счет - некий специальный счет, доступ к содержимому которого возможен только при наступлении оговоренных обстоятельств, что позволяет безопасно провести сделку как покупателю, так и продавцу. Можно сказать, что это как виртуальная банковская ячейка.
Как это работает?
После того, как Вы определились с квартирой, между Вами, застройщиком и банком подписывается договор, в котором прописываются условия, при которых застройщик сможет получить доступ к счету, т.е. к Вашим деньгам. В данном случае таким условием будет передача в собственность квартиры в сданном в эксплуатацию доме с выдачей ключей покупателю.
Если ввод дома в эксплуатацию задерживается, то внесенные покупателем средства на эксроу - счет по - прежнему будут находится на нем. Договор при этом чаще всего просто продлевается, при условии, что дом в ближайшее время будет сдан. В противном случае, счет закрывается и все средства возвращаются покупателю.
Очевидно, что такое нововведения положительно должны сказаться на безопасности проведения сделки для военнослужащих, покупающих квартиру по военной ипотеке.
Основные плюсы эскроу
- безопасность для покупателя;
- заинтересованность застройщика быстрее достроить жилье, с целью получения доступа к средствам дольщиков;
- страхование средств на эксроу - счетах (возмещение до 10 млн).
Основные минусы эскроу
- удорожание жилья.
Связано это с тем, что раньше застройщики для строительства использовали деньги дольщиков, теперь же при отсутствии собственных средств, будут браться кредиты в Банках, что существенно дороже, т.к. Банки берут процент.
Эскроу-счет и военная ипотека
На сегодняшний день, покупка квартиры по военной ипотеке с использование ЦЖЗ и эскроу - счета невозможна. Причины этого - отсутствие регламентированных механизмов, позволяющих Банкам, ФГКУ «Росвоенипотека» и девелоперам проводить данные сделки.
Не стоит переживать по этому поводу, ситуация достаточно стандартная, т.к. любой новый продукт требует «обкатки». Застройщикам в настоящее время слишком тяжело резко переключить уже строящиеся объекты в другой режим продаж, в связи с чем, государством даны некоторые поблажки, и введение новых правил реализации жилья будет постепенным.
ФГКУ «Росвоенипотека» (далее - РВИ) прояснила текущую ситуацию по использованию военнослужащими - участниками программы «Военная ипотека» возможности размещения денежных средств на счетах эскроу при покупке квартир по договору долевого участия (новостройки).
В официальном ответе РВИ, руководитель организации - Ярославцев Константин Владимирович сообщает, что в марте 2019 года был подготовлен и размещен на официальном сайте федерального портала проектов нормативных правовых актов проект постановления Правительства Российской Федерации «О внесении изменений в Правила предоставления участникам накопительно - ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов».
В настоящее время указанный проект находится на доработке в соответствии с рекомендациями, полученными в июле 2020 г. от Правительства Российской Федерации.
Также Константин Владимирович указывает на проводимую совместную работу с кредитными организациями по выработке требований к новым договорам: «Договор счета эскроу» и «Договор залогового счета». Последний определяет порядок возврата денежных средств со счета эскроу.
