Дата: 15 января 2013 | www.RussianRealty.ru
Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) утвердил единую методику классификации жилья на первичном рынке, сообщает официальный портал ведомства.
Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу) была разработана экспертами Комитетов по консалтингу и девелопменту Российской гильдии риэлторов (РГР) по заказу Фонда РЖС и на основе методических рекомендаций Минрегионразвития: приказ №303 от 28.06.2010 «Об утверждении Методических рекомендаций по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса».
Кроме того, как говорится в сообщении, эксперты учитывали «потребительские предпочтения покупателей жилья по отношению к параметрам, влияющим на комфортность проживания».
Классификация распространяется на многоквартирные жилые здания высотой до 75 м, в том числе общежития квартирного типа, а также жилые помещения, входящие в состав помещений зданий другого функционального назначения. Согласно единой методике, на первичном рынке многоквартирного жилья можно выделить четыре класса жилья:
- эконом-класс,
- класс комфорт,
- бизнес-класс
- элитный класс.
При этом эконом- и комфорт классы могут быть объединены в группу массового жилья, бизнес-класс и элитный – в группу жилья повышенного качества.
Все дома, подлежащие классификации, оцениваются с учетом следующих критериев:
- архитектура,
- несущие и ограждающие конструкции,
- остекление,
- объемно-планировочные решения,
- внутренняя отделка общественных зон,
- внутренняя отделка квартир,
- общая площадь квартир,
- площадь кухни,
- характеристика входных групп и дверных блоков (вход в квартиру),
- инженерное обеспечение,
- придомовая территория двора и безопасность,
- инфраструктура дома,
- внешнее окружение и наличие социальной инфраструктуры в районе,
- параметры паркинга.
К примеру, жилье экономического класса строится по серийным проектам или проектам повторного применения, в то время как бизнес-жилье – это, как правило, индивидуальный проект с подчеркнутой дизайнерской проработкой архитектурного облика. При этом площадь однокомнатной квартиры в эконом-классе составляет не менее 28 кв. м, а в бизнес-классе – не менее 45 кв. м. Кухня в квартирах эконом-класса небольшая – до 8 кв. м, тогда как в квартирах повышенного класса – от 12 кв. м. и выше.
Как говорится в документе, единая методика классификации жилья на первичном рынке необходима Фонду «РЖС» при проведении мониторинга цен и объемов предложения на рынке жилья в субъектах Российской Федерации. Все полученные данные вносятся в единую информационно-аналитическую систему Фонда «РЖС».
РИА Новости приводит комментарий начальника управления информационно-аналитического обеспечения Фонда РЖС Никиты Фаткуллина «Необходимо, чтобы все участники рынка, органы власти и институты развития, а также население, которое приобретает жилье, использовали единую классификацию и говорили на одном языке». Он добавил, что Фонд РЖС и РГР готовы дополнять, исправлять и улучшать данную классификацию совместно с другими участниками рынка и органами власти.
Разумеется, Фонд РЖС может мониторить что угодно, и заказывать для этого какие угодно классификационные таблички. А вот утверждение: «необходимо, чтобы все участники рынка ... а также население, которое приобретает жилье, использовали единую классификацию» вызывает вопросы.
Ну, с населением, которое покупает жилье и тратит свои кровные, а не бюджетные деньги (в случае с заказом РЖС), все понятно. Население смотрит не в классификацию, а в люки, короба, обстукивает и обнюхивает.
Сложнее с участниками рынка. До сих пор классификация жилья была сугубо маркетинговым понятием. И останется таковым, пока не будет администрированна, т.е. не станет в том или ином виде обязательной для указания. С соответствующими санкциями к нарушителям, не указывающим «классность» жилья или указывающим ее «неправильно».
Это кто будет определять? И кто будет налагать санкции? Фонд РЖС? Комитеты Российской гильдии риэлторов по консалтингу и девелопменту?
И куда пойдет вся эта классификация вместе с фондом и комитетами после того, как будет выполнен этот пункт из «Перечня поручений по реализации Послания Федеральному Собранию»: «8) разработать и внести в Государственную Думу Федерального Собрания РФ проект федерального закона о внесении в законодательство РФ изменений, обеспечивающих предоставление субъектам РФ с 2014 года права вводить местный налог на недвижимое имущество на основе его кадастровой стоимости, предусмотрев при этом повышенные налоговые ставки в отношении имущества, суммарная кадастровая стоимость которого превышает установленный предел. Срок – 1 июня 2013 г.»?
Точнее, после того, как единый налог на недвижимость будет введен? Ведь принцип определения ставки этого налога уже известен – эпическое: «место, место и еще раз место». С возможными субсидиями тем малоимущим гражданам, которые «оказались не в том месте» (во всех смыслах этого выражения). Ну, это актуально больше для вторички, т.е. не наш случай. Хотя жилье нуждающимся все еще предоставляется и в новостройках
Дело даже не в том, что налоговая ставка на квадратный метр в доме «эконом-класса» может оказаться выше, чем в доме «бизнес-класса» и это надо будет как-то объяснять. Тем более, что благодаря инициативе РЖС эта «классификация» должна быть у домов «на лбу написана». Проблема не так проста, как может показаться. Очень трудно будет доказывать жителям, что они платят больше не столько за качество самого жилья, сколько за то, что оказались по эту сторону дороги, а не по ту. Властям не позавидуешь, а тут еще и «классификация», которая в некоторых случаях может выглядеть просто издевательски.
Дело в том, что эта «классификация» войдет в клинч с самим принципом: ««место, место и еще раз место». 10 лет те же эксперты из комитетов РГР, доказывали всеобщность и незыблемость этого принципа (ну, с небольшими исключениями ввиду замечательной «архитектуры» или «планировки» – в собственных проектах, разумеется) и на тебе.
Ну, если у кого-то в РЖС или комитетах так свербело, что без классификации жизнь не мила, то можно было подождать всего полгода-год и «классифицировать» по регионам, сколько там жилья по самой высокой ставке, по ней же, но с субсидиями, по другим ставкам до низшей. Возможно, от этой классификации было бы больше пользы для изучения ситуации, ее анализа и прогнозов развития.
