Дата: 22 апреляя 2013 | www.realty-ask.ru
На свежезарегистрированных договорах купли-продажи квартир регистрирующий орган ставит не два привычных штампа – о регистрации права собственности и о регистрации договора, а только один – о регистрации права. Причина тому – поправки в Гражданский Кодекс, вступившие в силу с 1 марта 2013 года. В этой статье о поправках, касающихся сферы недвижимости, мы поговорим с Вадимом Геннадьевичем Шабалиным, кандидатом юридических наук, автором серии книг «Сделки с недвижимостью».
- Вадим Геннадьевич, для чего вообще нужно введение поправок в Гражданский Кодекс РФ? Какие из них непосредственно затрагивают сферу недвижимости?
- Реформа гражданского законодательства РФ назрела уже давно, ведь ГК РФ, особенно части Первая и Вторая, действуют уже более 20 лет. Отдельные их положения не только утратили актуальность, но и попросту устарели. Поэтому в 2010-2012 годах под руководством Комитета по Законодательству Госдумы была проведена большая работа. Изменения были предложены в 830 статей ГК. В конце 2012 года президент подписал Федеральный закон №302-ФЗ от 30.12.2012г. «О внесении изменений в главы 1-4 части первой ГК РФ». Первые поправки в ГК и другие тесно связанные с ним законы вступили в силу с 1 марта 2013 года.
- Давайте подробнее остановимся на тех из них, которые касаются вопросов недвижимости.
- С 1 марта 2013 года отменена система «двойной» госрегистрации недвижимого имущества, перечисленного в статьях 558,560, 574, 584, 609, 651, 658, ГК РФ. Речь идет о договорах купли-продажи, дарения, мены, ренты, пожизненного содержания с иждивением. Теперь госрегистрации подлежит только переход права, а не сделка как таковая. При этом соответствующий договор, подписанный сторонами, будет считаться заключенным с момента подписания, а не с момента госрегистрации, как это было ранее.
Однако в ряде федеральных законов по-прежнему остаются нормы, обязывающие осуществлять госрегистрацию отдельных видов договоров и акцессорных сделок по ним, а именно:
• договора долевого участия
• договора ипотеки
• договора аренды и субаренды на срок более 1 года
• договора безвомездного срочного пользования земельным участком на срок более 1 года
• договора водопользования
В указанных случаях договор считается заключенным с момента его госрегистрации, как это и было ранее.
- Сейчас ходит много разговоров о том, что для сделкок с недвижимостью снова станет обязательной нотариальная форма.
- нотариальное удостоверение сделок, влекущих возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество, требуется лишь в случаях, предусмотренных законом, или по соглашению сторон.
То есть для большинства сделок сохраняется ППФ – простая письменная форма.
- Во-первых, закреплен принцип публичной достоверности госреестра (ЕГРП). Согласно этому принципу любое добросовестное лицо может полагаться на истинность записи в ЕГРП. Недобросовестное лицо, которому было известно о недостоверности указания записи в ЕГРП, не сможет получить судебную защиту на основании этой записи.
Во-вторых, лицо, считающее, что его право на недвижимое имущество было нарушено, может внести отметку в ЕГРП о возражении в отношении соответствующего права. Эта поправка узаконивает так называемую «информационную блокировку», которую использовали органы госрегистрации до марта 2013 года. Срок действия возражения будет составлять три месяца, в течение которых правопритязатель будет обязан подать иск об оспаривании соответствующего права в суд. При наличии такого возражения приобретатель уже не может считаться добросовестным.
