Дата: 13 августа 2012 | www.irn.ru
Грандиозные планы столичных властей по борьбе с пробками постепенно начинают затрагивать и Подмосковье, где на крупнейших магистралях тоже начинаются ремонтные работы. Как указывают эксперты рынка недвижимости, в конечном итоге реконструкция трасс благоприятно скажется на расположенном вдоль них загородном жилье, и оно подорожает на 10-15%, но на время стройработ спрос на коттеджи может несколько упасть, а покупатели, опасающиеся, не пройдет ли шумная дорога вдоль их дома, начнут осторожничать.
Глобализация интереса
Как известно, для улучшения транспортной ситуации в Москве планируется реконст-руировать все 19 вылетных магистралей столицы. При этом, как пообещал заммэра Москвы Марат Хуснуллин, синхронно со столичными трассами будут реконструироваться и подмосковные – для начала в области предполагается реконструировать продолжение Каширки - Старокаширское шоссе, подход Варшавки к Подольску, Октябрьский проспект в Люберцах, продолжающий Рязанский проспект, и Волоколамское шоссе.
При этом еще в марте 2012 года началась реконструкция Новорижского шоссе, а к концу лета власти планируют приступить к работам на подмосковном участке Ленинградки от МКАД до дороги на Шереметьево. Кроме того, в ближайшее время планируется расширить Калужское шоссе в "новой" Москве, реконструировать участки Ярославского шоссе, Дмитровского шоссе, Можайское и Щелковское шоссе на территории области.
В один голос эксперты, опрошенные РИА Новости, говорят, что в конечном итоге реконструкция шоссе положительно сказывается на расположенных на них загородных жилыхпроектах. Ведь именно вопрос транспортной доступности является ключевым в московском регионе при выборе будущего места жительства.
"Появление новых развязок, расширение шоссе или наоборот строительство значительных жилых массивов, затрудняющих доступ к месту проживания, радикально влияют на спрос и цены. Понятно, что при аренде клиент смотрит на положение дел здесь и сейчас, а при приобретении - изучает будущие перспективы", - отмечает генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.
В свою очередь управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин указывает, что благодаря реконструкции трассы спрос на расположенные там загородные объекты из локального становится глобальным.
"Те направления, где реконструкция уже проведена, становятся интересными не только покупателям, каким-либо образом привязанным к ним географически, либо "патриотам" этого района, но и покупателям со всего рынка загородной недвижимости", - поясняет свою мысль эксперт.
Долгое время, по его словам, единственной магистралью, пользующейся глобальным спросом в сегменте загородки элитного и бизнес-класса, оставалось Новорижское шоссе, так что неудивительно, что на него приходится 42% всех сделок и загородных проектов.
После реконструкции Киевского шоссе на него тоже обратили внимание покупатели со всего рынка, и доля этого направления в структуре спроса выросла почти в три раза – с 8% в 2007 году до сегодняшних 22%, отмечает Халин.
В то же время на тех направлениях, реконструкция которых была под вопросом (например, Пятницкое и Дмитровское шоссе), по словам эксперта, существовал локальный спрос – они интересовали только "патриотов" данных районов.
В связи с этим, как указывает собеседник агентства, спрос на данные трассы уже исчерпался, и количество реализуемых проектов падает с каждым годом - если в 2008 году на объектыПятницкого шоссе и Дмитровского шоссе приходилось около 8% и 10% в общем объеме спроса, то в прошлом году эта доля снизилась до 4% и 8% соответственно.
При этом Халин не исключает, что запланированные в ближайшее время работы по расширению Дмитровского шоссе и строительству на нем развязок помогут трассе отыграть это небольшое падение.
У Пятницкого шоссе, по мнению экспертов, тоже есть возможность для развития. В частно-сти, Дзагуров видит наибольшие перспективы роста цен и спроса именно в пределах ближнего Пятницкого шоссе, так как скоро там откроется новая станция метро, а поток транспорта из Зеленограда в Москву по магистрали "радикально разгрузится", благодаря реконструкции Ленинградки и строительству новой трассы "Москва – Санкт-Петербург".
Он прогнозирует, что в будущем, благодаря небольшому объему предложения и улучшению транспортной доступности, спрос на Пятницкое шоссе повысится примерно 30%.
Премиум в 30 километрах
При этом в вопросе, как влияет реконструкция трассы на стоимость расположенного вдоль нее загородного жилья, мнения экспертов разделились.
По мнению Халина, сама по себе реконструкция прямого воздействия на цены на проекты элитного и бизнес-класса не оказывает - гораздо важнее для загородного жилья удаленность, окружение, концепция проекта, наличие объектов неблагоприятного соседства или отсутствие таковых.
"Однако на трассах с хорошим трафиком качественные дорогие проекты премиум и бизнес-класса могут располагаться на удалении 30 и более километров от МКАД, а там, где трафик осложнен (например, на Минском и Пятницком шоссе), дорогие проекты располагаются не далее 10-15 километров от МКАД", - признает эксперт.
Так что если какое-либо шоссе – например, Пятницкое – реконструируют, там тоже можно будет строить дорогие поселки немного дальше от МКАДа, хотя при этом уже существующие поселки бизнес-класса "премиумом" не станут, рассуждает Халин.
В свою очередь руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании WelhomeТатьяна Шарова считает, что новые поселки после окончания реконструкции должны появиться на Ленинградке.
Раньше там были серьезные проблемы с транспортной доступностью, и поселки появлялись лишь на расстоянии 5-10 километров от МКАД, где близко инфраструктура, напоминает она.
"После окончания реконструкции девелоперы начнут строить поселки и дальше от Москвы", - предполагает эксперт.
Кроме того, обращает внимание Шарова, у Ленинградского шоссе, как и у Пятницкого, есть подъезд к Истринскому водохранилищу, так что после ремонта Ленинградка имеет все шансы стать серьезным конкурентом постоянно загруженному Пятницкому шоссе.
Обновленный ценник
Управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов отмечает, что девелоперы в связи с реконструкцией дорог цены на загородное жилье вдоль обновленных автомагистралей, как правило, не повышают. Другое дело, указывает эксперт, что улучшение транспортной доступности делает трассу привлекательнее для новых про-ектов, а объекты на ней – ликвиднее.
Рост же цен, по его словам, происходит на вторичном рынке, где продавцы более эмоциональны и под влиянием внешних факторов изменяют ценник.
"Ближе к концу реконструкции шоссе на вторичном рынке цены могут вырасти на 15-30%. На столько же они могут подскочить "на новостях" такого масштаба, как, например, планы по расширению Москвы", - говорит Сайфутдинов.
В настоящее время, по его данным, средние цены на дома в организованных коттеджных поселках на вторичном рынке составляют 1,71 миллиона долларов на Пятницком шоссе, 1,74 миллиона – на Новорижском и 1,38 миллиона – на Киевском шоссе. Коттеджи на Минке в среднем стоят 1,22 миллиона долларов, на Можайке - 1,33 миллиона, на Ленинградке - 1,3 миллиона, на Калужском - 1,44 миллиона долларов и 1,43 миллиона долларов на Дмитровском шоссе.
В то же время, по мнению управляющего директора агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Натальи Кац, то, как отразится реконструкция на стоимость жилья, зависит от местоположения поселка на трассе.
"Если шоссе проходит в непосредственной близости от поселка и его становится слышно, то цена на землю падает. Если же поселок находится в некотором отдалении от основной магистрали и трассы не слышно, там может быть 10-15% роста с момента ее запуска после реконструкции, если становится удобнее ездить", - указывает она.
В свою очередь Дзагуров рассказывает, что специалисты его компании уже наблюдают живой интерес к некоторым проектам, имеющим одновременно выход на Пятницкое, Машкинское,Куркинское шоссе и далее на Ленинградку.
"Мы наблюдаем живой интерес инвесторов и в расчетах ориентируемся на повышение цен еще как минимум на 10%", - говорит эксперт.
А коммерческий директор Villagio Estate Павел Трейвас рассказывает, что первая стадия реконструкции Новорижского шоссе, которая прошла в 2007-2008 годах, внесла значительный вклад в 30-процентный рост стоимости домов в поселках компании. Следующая стадия реконструкции Новой Риги, по его оценкам, в перспективе ближайших 2-3 лет добавит к стоимости загородки порядка 20%.
"То есть если взять элитный проект, где сейчас дома стоят от 40 миллионов рублей, то в его аналоге, который начнут строить на Новорижской трассе через три года, цены будут начинаться от 45-50 миллионов рублей", - уверен эксперт.
Миграция спроса
Впрочем, у реконструкции трасс в Подмосковье для людей, имеющих вдоль них недвижимость, есть и определенные минусы: при подобных строительных работах, как правило, растягивающихся на несколько лет, количество полос уменьшается, а движение по трассе замедляется.
По наблюдениям Дзагурова, в период самой активной фазы реконструкции магистралей процесс просмотра предложений по купле-продаже загородной недвижимости становится длительным и тягостным, а некоторые сделки даже ощутимо тормозятся.
В свою очередь Шарова указывает, что в связи с начавшимися работами на Новой Риге спрос на загородную недвижимость там снижается.
"Так, доля заявок на покупку высокобюджетной недвижимости по данному направлению снизилась весной-летом 2012 года на 5-7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года", - отмечает она.
На конец второго квартала 2012 года, рассказывает Шарова, спрос на покупку домов на Новорижском шоссе составлял 46%, на Рублевке – 28%, на Киевском направлении – 11%, на Калужском шоссе – 7%, на Минке – 6% и на Дмитровском шоссе – 3%.
При этом интерес покупателей загородной недвижимости с Новой Риги, по словам собеседницы агентства, активно смещается в пользу Минского шоссе, у которого до конца 2012 года должен появиться платный дублер.
"Минское шоссе всегда было относительно свободным, а с появлением скоростного дублера оно может составить серьезную конкуренцию Новорижскому. Уже сейчас мы отмечаем там значительный рост спроса на загородную недвижимость элитного и бизнес-класса", - говорит Шарова.
По ее данным, доля заявок, поступающих в компанию Welhome на приобретение высокобюджетного загородного жилья на Минке, за последнее время возросло на 15%.
"Повышение стадии готовности новой трассы будет способствовать росту популярности Минского направления как у девелоперов, так и у потенциальных покупателей, а ввод трассы в эксплуатацию в среднесрочной перспективе окажет влияние на рост цен по рассматриваемому направлению", - прогнозирует Шарова.
По словам Халина, в IntermarkSavills пока не зафиксировали заметного влияния реконструк-ции Новорижского шоссе на спрос, однако в компании видят, что несколько повысилась настороженность к проектам, которые находятся совсем рядом с трассой, так как до конца непонятно, каким образом их затронет реконструкция.
А вот управляющий партнер "Миэль-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов тоже допускает, что в будущем уже отремонтированные шоссе могут перетянуть на себя часть спроса с тех, которые только начнут реконструироваться.
"Но это касается изначально престижных трасс. То есть если раньше отремонтируют юго-восточные и восточные шоссе, вряд ли они приобретут популярность, например, Новорижского или Киевского", - подчеркивает он.
Аренда под ударом
При этом спрос, как следует из комментариев экспертов, перетекает с одних направлений на другие не только на рынке продажи, но и на рынке аренды жилья.
"В отличие от купли-продажи, аренда сильнее реагирует на такие события, как рекон-струкция шоссе, что в первую очередь отражается на спросе. С начала реконструкции Новой Риги мы отметили некоторое смещение интереса арендаторов с традиционного запада и юго-запада на другие направления: Минское, Киевское шоссе и Калужское", - отмечает руководитель офиса "Проспект Мира" управления аренды квартир компании "Инком-Недвижимость" Татьяна Варварина.
Еще одно наблюдение представительницы "Инкома": появился спрос на Каширском шоссе, тем более, что там есть дома и коттеджи, не уступающие по качеству более престижным подмосковным направлениям, но значительно дешевле.
Вместе с тем, Яхонтов из "Миэль-Загородная недвижимость" каких-либо глобальных изменений в спросе в связи с реконструкцией шоссе не прогнозирует.
"В целом реконструкция практически никак не влияет на рынок – все понимают, что это явление временное, а в будущем оно несет больше плюсов, чем минусов. Если клиент хотел купить домовладение на определенном направлении, то, как правило, там и покупает. Поэтому не стоит говорить об обвале спроса или, наоборот, резком росте интереса именно из-за реконструкции дорог", - указывает он.
С этой мыслью согласен и Дзагуров: "Люди разумно воспринимают временные трудности, наблюдая воочию расширение трассы и появление развязок, они понимают, что завтра их жилье будет куда ближе и доступнее, чем сегодня".
