Дата: 30 июля 2012 | www.metrinfo.ru
Для того чтобы стать владельцем недвижимости вблизи столицы, необходима многомиллионная сумма. Отчасти с этим утверждением можно согласиться, если речь идет, например, о доме в коттеджном поселке. Другое дело – городское жилье, особенно строящееся. Тут вполне реально найти кое-что интересненькое, и даже не очень далеко от столицы.
«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил посмотреть, на какую квартиру можно рассчитывать, имея в кармане сумму до 2 млн рублей, при этом искать это доступное жилье мы будем в пределах 10 км от МКАД.
Территории на удалении до 10 км от МКАД, по сути, почти что Москва, и как нас сразу предупредили эксперты, найти здесь квартиру за 2 млн рублей будет проблематично. Теоретически, чтобы купить среднюю однокомнатную квартиру общей площадью 32 кв. метра за 2 млн руб., стоимость квадратного метра не должна превышать 62 500 рублей, - говорит Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». Однако в городах ближайшего Подмосковья средняя стоимость «квадрата» в однокомнатной квартире гораздо выше. «Благодаря близкому расположению и хорошо развитой социально-бытовой инфраструктуре цена жилья здесь самая высокая в Подмосковье», - поддерживает коллегу Татьяна Кузнецова, директор департамента продаж недвижимости компании «Эталон-Инвест».
По оценке Марины Тимашовой, заместителя директора по маркетингу девелоперской компании «Сити-XXI век», доля квартир по цене до 2 млн руб. на удалении до 10 км от МКАД составляет около 1,5% от объема предложения в ближайшем Подмосковье. «Для сравнения: если рассматривать объем предложения новостроек в целом по Московской области, то показатель квартир ценой менее 2 млн руб. составляет около 5%» , - уточняет эксперт. А по подсчетам Дениса Бобкова, руководителя аналитического центра Est-a-Tet, таких квартир не более 7-10%.
Квартира за 2 млн рублей: характерные черты
Политика ценообразования на жилье зависит от многих факторов: инфраструктуры, транспортной доступности, качества и количества новостроек, расположенных поблизости, стадии строительства, метража и др. Если какой-то фактор проигрывает, то упущение отражается в цене.
Подобного рода предложения, по данным Александра Энгеля, руководителя отдела новостроек ГК «МИЦ», можно найти как в типовых многоэтажных домах, так и в проектах малоэтажной застройки. Как правило, это небольшие студии либо однокомнатные квартиры метражом от 20 до 45 кв. м. «В отличие от малогабаритных квартир на столичном рынке студии – это, как правило, квартиры с одним окном вытянутой формы, в которых обычно отсутствуют балконы», - говорит Ольга Новикова, заместитель генерального директора по инвестиционному и стратегическому развитию компании «НДВ-Недвижимость».
Стоит обратить внимание на квартиры, расположенные на первом этаже, они стоят на 10% дешевле своих аналогов на других этажах. Интересные по цене предложения на первых этажах можно встретить во многих проектах.
Территориально квартиры стоимостью до 2 млн руб. больше встречаются в домах на менее престижных направлениях - восточном и юго-восточном, например, в городских округах Балашиха и Железнодорожный. Причем, как правило, недорогое жилье строится в местах со слабой инфраструктурой.
Дешевле других могут стоить квартиры, которые продаются по схеме, не соответствующей федеральному закону № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, замечает Татьяна Кузнецова («Эталон-Инвест»).
Предложения рынка
В домах, которые отвечают всем критериям качества строительства и расположены в благоприятных районах со всей необходимой инфраструктурой, низкие цены, как правило, устанавливаются на начальном этапе строительства. Как сообщает Василий Диалектов, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Дружба-Монолит», на всех объектах компании, которые сейчас находятся в продаже, первоначальная цена на однокомнатные квартиры была меньше 2 млн рублей. В частности в ЖК «Гусарская Баллада» в Одинцово в 12 км от МКАД цены на однокомнатные квартиры площадью около 39 кв. м начинались примерно от 1,9 млн рублей.
О том, что квартира за 2 млн рублей будет, скорее всего, находиться на стадии котлована, говорит и Андрей Биржин, управляющий партнер TEKTA GROUP. Такие предложения представлены в листингах нового объекта компании - ЖК «Ньютон» в Мытищах, продажи которого стартуют осенью 2012 года. Это 30-метровые квартиры-студии с панорамным остеклением на средних этажах здания. Сам ЖК «Ньютон» представляет собой мультиформатный объект от 12 до 25 этажей, включающий 983 квартиры, 8 многоэтажных домов и несколько пентхаусов. Цена квадратного метра жилья на стадии котлована – от 75 тысяч рублей.
Кроме того, однокомнатную квартиру 40 кв. м за такую же сумму можно купить во второй очереди ЖК «Акварели» (Балашиха). «Конечно же, все такие квартиры раскупаются на самых ранних этапах, а оставшиеся в продаже стоят куда больше, чем заявленные 2 млн рублей», - предупреждает эксперт.
«Срок сдачи подобных объектов 2014-2015 год», - говорит Варвара Пухонина, ведущий специалист отдела по связям с общественностью ЗАО «Пересвет-Инвест». Эксперт сослалась на данные базы WinNer, в которой есть следующие предложения: в ЖК «Новое Павлино» (Железнодорожный), квартира 42 кв. м за 1,85 млн рублей (срок сдачи дома 2014 год). В городе Мытищи предлагается маленькая студия 22 кв. м за 2 млн рублей (дом только начинают строить). Также квартиру-студию (28 кв. м) предлагают в Химках (ЖК «Менделеев») за 2,2 млн рублей.
Татьяна Кузнецова («Эталон-Инвест») отмечает, что на сегодня в рамках заданного бюджета есть ограниченное количество предложений в Балашихе: в микрорайоне Лукино и новостройке на улице Белякова. Это однокомнатные квартиры площадью 36-38 кв. м в домах, которые находятся на начальном этапе строительства (срок сдачи – 2014 год). В малоэтажном комплексе в Сходне на улице Микояна за 2 млн рублей можно купить студию площадью 33 кв. м в четырехэтажном доме.
По мнению Александра Энгеля (ГК «МИЦ»), стоит поинтересоваться малоэтажным проектом «Малое Павлино», который находится в Люберецком районе в 8 км от МКАД. Первая очередь предполагает возведение девяти корпусов трехэтажных многоквартирных домов. Срок сдачи намечен на I квартал 2013 года. В линейке предложений - студии и однокомнатные квартиры от 23 до 38 кв. м, бюджет покупки составляет от 1,107 до 1, 863 млн руб.
Стоит выделить проект «Таблово» в городе Видное в 2 км от МКАД. В рамках проекта планируется строительство двух трехэтажных одноподъездных жилых домов, каждый на 18 квартир. В продаже имеются однокомнатные квартиры площадью от 32 до 41 кв. м, стоимостью от 1, 42 до 1, 83 млн руб.
Также подойдут квартиры в современном жилом малоэтажном комплексе «Оквиль в Лесных Полянах», который строится недалеко от Ивантеевки. Комплекс расположен в 10 км от Москвы по Ярославскому шоссе. Малоэтажный жилой комплекс включает в себя 11 корпусов, расположенных на охраняемой огороженной территории. В составе комплекса – трехэтажные дома из монолитного железобетона с цокольными этажами и мансардой. Стоимость однокомнатных квартир площадью 19-29 кв. м начинается от 1, 44 млн руб.
Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость») считает, что заметно бОльший выбор появляется у тех покупателей, которые ориентируются на сумму, немногим превышающую 2 млн рублей. Например, в Мытищах, в ЖК «Академик-2», компания предлагает квартиры-студии по цене от 2 млн рублей. Монолитный жилой комплекс повышенной комфортности, удачное месторасположение, хорошие планировки, инфраструктура - за счет этих преимуществ дом пользуется высоким спросом.
ЖК «Планерный» - еще один удачный проект в Химках, в котором представлены студии площадью от 24 кв. м и стоимостью от 2,2 млн руб. Этот монолитный 4-секционный дом переменной этажности обладает такими достоинствами, как панорамные виды, свободные планировки, хорошее местоположение и отличное инженерное оснащение.
Таким образом, все эксперты, к которым обратился за комментариями www.metrinfo.ru, назвали несколько подходящих нам вариантов.
Секреты спроса
Недорогие квартиры небольших площадей раскупаются очень быстро. «Они первыми уходят с рынка, - говорит Денис Бобков (Est-a-Tet). - Цены на них растут быстрее и достигают потолка, только когда цена однокомнатной квартиры практически приближается к двухкомнатной». Например, в ЖК «Одинцовский парк» однокомнатные квартиры площадью 28 кв. м за полгода подорожали на 30% - если в январе 2012 года они стоили 1,87 млн руб., то сегодня их цена уже 2,6 млн руб.
Застройщики выставляют на продажу не весь объем квартир в строящемся доме - они продают их «партиями», следующая – дороже предыдущей. БОльшая часть квартир, как правило, уходит до первого роста цен, говорит Василий Диалектов (ГК «Дружба-Монолит»). Наплыв покупателей больше всего заметен в последние дни перед повышением цен. Дальше спрос растет уже ровными темпами.
Кто покупает
По наблюдениям Ольги Новиковой («НДВ-Недвижимость»), небольшие квартиры-студии особенно востребованы среди молодых семей, для которых они являются хорошей стартовой площадкой. Для студентов и холостяков такой вариант квартиры тоже оптимален.
«Немалую группу покупателей, - говорит Марина Тимашова («Сити-XXI век»), - составляют граждане, прибывшие из других регионов РФ и стран ближнего зарубежья, для которых покупка недорогой однушки – первый шаг зацепиться на территории Московского региона».
Еще одна целевая аудитория - это покупатели-инвесторы, не планирующие проживать в дешевой квартире. Для них она является просто вложением свободных денежных средств. А поскольку в цене они растут быстро и пользуются устойчивым спросом, то инвесторам удается и отбить свои деньги, и заработать.
