Наличие у военнослужащего гражданской и военной ипотек

Вопрос обеспечения жильем является одним из самых острых и приоритетных для любой российской семьи, однако для военнослужащих он стоит с особой остротой. Постоянные переезды, смена мест службы, жизнь в общежитиях или съемных квартирах — это реалии, с которыми сталкиваются многие защитники Отечества. Государство, понимая важность социальной стабильности в силовых структурах, разработало специальную программу — Накопительно-ипотечную систему (НИС). В то же время, банковский сектор предлагает стандартные инструменты гражданского ипотечного кредитования. В этой статье мы подробно разберем, как устроены обе системы, в чем их фундаментальные отличия, и ответим на главный вопрос, волнующий многих участников НИС: можно ли одновременно иметь военную и гражданскую ипотеку, и как грамотно управлять двумя кредитными обязательствами.

Глава 1. Накопительно-ипотечная система (НИС): механизм работы и возможности

Военная ипотека — это не просто кредитный продукт банка, а государственная программа поддержки, регулируемая Федеральным законом № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Суть программы заключается в том, что государство ежегодно перечисляет на специальный именной счет военнослужащего определенную сумму денег. Эти средства формируются за счет федерального бюджета и подлежат ежегодной индексации.

Участником НИС военнослужащий становится не автоматически, а в соответствии с определенными условиями. Как правило, контрактники, заключившие первый контракт после 1 января 2005 года, включаются в реестр участников через три года службы. Однако есть категории, которые попадают в систему сразу: выпускники военных вузов, офицеры, призываемые из запаса, и некоторые другие льготные категории. Важно понимать, что право на использование накоплений возникает также через три года участия в системе.

Ключевым финансовым инструментом здесь является Целевой жилищный заем (ЦЖЗ). Когда военнослужащий решает воспользоваться накоплениями, государство выдает ему свидетельство на получение ЦЖЗ. Эта сумма складывается из всех взносов, которые поступили на счет за годы службы, плюс инвестиционный доход от их размещения. Получив свидетельство, военнослужащий может обратиться в банк, работающий с программой «Военная ипотека», для оформления кредита.

Уникальность военной ипотеки заключается в схеме погашения. В отличие от гражданского кредита, где заемщик платит из своего кармана, погашение основного долга и процентов по военной ипотеке осуществляется Министерством обороны РФ. Ежемесячно на счет военнослужащего в банке поступают средства от ФГКУ «Росвоенипотека», которые автоматически списываются в счет погашения кредита. Для самого военнослужащего этот процесс выглядит как «бесплатная» ипотека, однако важно помнить, что жилье находится в залоге у банка и в залоге у государства (до момента полного погашения ЦЖЗ).

Глава 2. Гражданская ипотека: рыночные условия и гибкость

Гражданская ипотека — это классический банковский продукт, доступный любому гражданину РФ, имеющему стабильный доход и соответствующему требованиям кредитной организации. В отличие от военной, здесь нет участия государства в погашении долга (за исключением субсидированных государством программ, таких как «Семейная ипотека» или «Дальневосточная ипотека», которые все равно требуют платежей от заемщика).

Основные характеристики гражданской ипотеки:

• Первоначальный взнос. Заемщик обязан внести собственные средства, обычно от 15% до 30% от стоимости объекта. Источником могут быть личные сбережения, продажа другого имущества или средства материнского капитала.
• Процентная ставка. Зависит от ключевой ставки ЦБ, программы кредитования, надежности заемщика и объекта недвижимости. На текущий момент ставки по рыночным программам могут быть высокими, однако льготные программы позволяют существенно снизить нагрузку.
• Сумма кредита. Ограничивается исключительно платежеспособностью заемщика. Банк рассчитывает максимальную сумму исходя из дохода, учитывая все остальные кредитные обязательства.
• Выбор объекта. Заемщик не ограничен списком аккредитованных новостроек (как в военной ипотеке). Можно купить квартиру на вторичном рынке, дом с землей, таунхаус или коммерческую недвижимость (если банк позволяет).
• Созаемщики. Для увеличения суммы одобрения можно привлекать созаемщиков (супруга, родителей, родственников), чьи доходы будут учитываться при расчете.

Главное преимущество гражданской ипотеки — свобода выбора и отсутствие привязки к статусу военнослужащего. Вы можете взять её в любой момент, не дожидаясь трех лет службы, и не рискуете потерять жилье при увольнении (при условии продолжения платежей).

Глава 3. Фундаментальные отличия военной и гражданской ипотеки

Чтобы принять взвешенное решение, необходимо четко понимать разницу между этими двумя инструментами. Ключевым отличием военной ипотеки от гражданской, конечно, является то, что в первом варианте не нужно из собственных средств вносить первоначальный взнос, эту функцию выполняют накопления участника НИС (ЦЖЗ). Погашение кредита в банке по программе «Военная ипотека» также происходит не за счет военнослужащего, а за счет государства.

В свою очередь, воспользоваться гражданской ипотекой можно не дожидаясь 3 лет с момента вступления в участники НИС, сумма кредита ограничена только доходом заемщика, в помощь которому всегда можно привлечь несколько созаемщиков. Покупая квартиру в новостройке, не нужно выбирать только из перечня аккредитованных ФГКУ «Росвоенипотека».

Рассмотрим сравнительную таблицу ключевых параметров:

1. Право собственности. При военной ипотеке квартира оформляется в собственность военнослужащего, но с обременением в пользу государства и банка. При гражданской — в собственность заемщика (и созаемщиков) с обременением только в пользу банка.
2. Риск при увольнении. Это критический момент. Если военнослужащий увольняется по «льготным» основаниям (выслуга лет, состояние здоровья, ОШМ), государство продолжает платить за него, и он остается с квартирой. Если же увольнение происходит по «негативным» основаниям (нарушение контракта, лишение звания), военнослужащий обязан вернуть государству все полученные средства ЦЖЗ и продолжить платить ипотеку самостоятельно. В гражданской ипотеке увольнение никак не влияет на условия кредита, кроме потери дохода для платежей.
3. Налоговые вычеты. Участники НИС имеют право на имущественный налоговый вычет, но с ограничениями (нельзя вернуть налог с суммы, погашенной государством). При гражданской ипотеке вычет доступен в полном объеме (до 260 тыс. руб. с покупки и до 390 тыс. руб. с процентов), если заемщик не использовал свое право ранее.
4. Страховка. В военной ипотеке страхование жизни и здоровья часто является обязательным и оплачивается за счет средств НИС или военнослужащего. В гражданской — зависит от банка, но отказ от страховки обычно ведет к повышению ставки.

Глава 4. Можно ли иметь одновременно военную и гражданскую ипотеку?

Принимая во внимание все плюсы и минусы, возникает главный вопрос: можно ли иметь одновременно квартиру и по гражданской и по военной ипотеке?

Ответ — да!

Никаких законодательных ограничений нет!

Законодательство РФ не запрещает гражданину, в том числе военнослужащему, иметь несколько кредитных обязательств одновременно. Участие в НИС не лишает гражданина права обращаться в банки за потребительскими или ипотечными кредитами на общих основаниях. Более того, наличие действующей военной ипотеки не является стоп-фактором для одобрения гражданской, если платежеспособность заемщика позволяет обслуживать оба долга.

Однако важно отметить, приобрести одну квартиру используя и гражданскую и военную ипотеки нельзя! Это технически и юридически невозможно. ЦЖЗ выдается на конкретный объект недвижимости, и банк-партнер Росвоенипотеки оформляет договор целевого жилищного займа. Смешивать источники финансирования для покупки одной и той же квартиры в рамках одного кредитного договора нельзя. Вы можете купить одну квартиру по военной программе, а вторую (для себя, детей или сдачи) — по гражданской.

Такая стратегия часто используется для улучшения жилищных условий. Например, семья живет в квартире, купленной по военной ипотеке, которая может быть меньше по площади или находиться в менее удобном районе. Параллельно оформляется гражданская ипотека на просторную квартиру в центре города или в районе с лучшей инфраструктурой для детей.

Глава 5. Банковские риски и кредитная нагрузка

Так же стоит отметить, что т.к. банк — это прежде всего коммерческая организация, то он будет учитывать все возможные риски при выдаче ипотеки. Если у военнослужащего уже есть существенная нагрузка по ранее выданным кредитам, то банк в праве отказать.

Банки используют показатель ПДН (Платеж к Доходу). Согласно рекомендациям Центрального Банка, комфортным уровнем считается нагрузка до 50% от ежемесячного дохода. Если платежи по всем кредитам (военная ипотека + гражданская ипотека + кредитные карты + потребительские займы) превышают половину заработка, вероятность отказа стремится к 100%.

Здесь кроется важный нюанс: как банк учитывает платеж по военной ипотеке? Поскольку платеж вносит государство, некоторые банки могут не учитывать его в полную нагрузку, рассматривая его как «государственное обязательство». Однако многие крупные банки перестраховываются и учитывают ежемесячный платеж по военной ипотеке как часть общей нагрузки заемщика, особенно если речь идет о значительных суммах. Это связано с тем, что в случае увольнения по негативным статьям обязанность платить ложится на плечи военнослужащего.

Уже были случаи, когда военнослужащий брал гражданскую ипотеку, несколько больших потребительских кредитов, после чего получил отказ в получении военной ипотеки. Выход в данной ситуации — снижение кредитной нагрузки за счет досрочного погашения имеющихся обязательств.

Потребительские кредиты «съедают» платежеспособность быстрее всего, так как у них высокие ставки и короткие сроки. Перед подачей заявки на вторую ипотеку рекомендуется:

• Закрыть все кредитные карты.
• Погасить мелкие потребительские займы.
• Взять справку о доходах (2-НДФЛ), подтверждающую стабильность заработка.
• Привлечь платежеспособного созаемщика (супругу), чей доход позволит «пробить» потолок одобрения.

По практике последних лет, в подавляющем большинстве одобрение и гражданской и военной ипотек происходит без каких-либо проблем, если у заемщика «чистая» кредитная история и адекватный уровень дохода относительно суммы запроса.