Копить или покупать?

Один из главных вопросов для каждого военнослужащего — участника Накопительно-ипотечной системы (НИС) был, есть и остается: «Копить» на жилье по военной ипотеке или «Покупать» его сразу? Эта дилемма стоит перед каждым офицером, прапорщиком или контрактником, получившим право на использование накоплений. Какая позиция более выгодная для военнослужащего: выжидательная или наступательная? Постараемся более подробно разобраться в данной статье, рассмотрев финансовые, юридические и психологические аспекты этого выбора.

Решение о том, когда вступать в сделку, определяет не только жилищные условия семьи на ближайшие десятилетия, но и финансовую безопасность военнослужащего в случае непредвиденных обстоятельств, таких как увольнение, перевод или изменение семейного статуса. Программа НИС уникальна тем, что сочетает в себе элементы государственной поддержки, ипотечного кредитования и инвестиционного накопления. Однако именно эта многогранность создает поле для сомнений.

По истечении 3 лет с момента вступления в НИС у военнослужащего наступает право приобрести квартиру по военной ипотеке, воспользовавшись услугами банка и используя накопленные на именном счете средства. К этому моменту на счету формируется сумма, достаточная для первоначального взноса (обычно около 20-30% от стоимости стандартной квартиры в регионе). И здесь каждый из военнослужащих сталкивается со сложным выбором: копить дальше или покупать в кредит. Чтобы ответить на вопрос, давайте взвесим все «за» и «против» каждого варианта, углубившись в детали.

Стратегия «Копить»: выжидательная позиция

Стратегия накопления подразумевает отказ от оформления ипотечного кредита сразу после получения права на использование средств. Военнослужащий продолжает службу, позволяя суммам на именном счете расти за счет ежегодных взносов государства и инвестиционного дохода.

Преимущества стратегии накопления

У данной позиции следующие преимущества, которые могут быть решающими для определенных категорий военнослужащих:

• Отсутствие переплаты процентов банку. Это самый очевидный финансовый плюс. Ипотечный кредит, даже льготный, предполагает выплату процентов. За 20 лет службы сумма выплаченных процентов может составлять от 50% до 100% от суммы основного долга. Откладывая покупку, вы избегаете этих расходов. Если вы сможете накопить сумму, достаточную для полной покупки квартиры без кредита (что реально при долгой службе в дорогих регионах или покупке в регионах с низкой стоимостью жилья), вы получите жилье фактически бесплатно.
• Свобода действий и минимизация рисков при увольнении. Увольнение влечет только потерю накоплений (в случае негативных оснований и выслуги менее 20 лет), но не влечет долговой ямы. В таком случае не нужно самостоятельно погашать долг за квартиру перед банком и государством. Вы не связаны обязательством ежемесячного платежа, который при потере работы может стать непосильным бременем. Вы просто уходите со службы, теряя право на жилье, но не приобретая кредитных обязательств.
• Дополнительный инвестиционный доход от накоплений. Средства на именном счете НИС не просто лежат мертвым грузом. Они передаются в доверительное управление управляющим компаниям (например, ВЭБ.РФ). Доход от инвестирования этих средств ежегодно добавляется к счету участника. Хотя этот доход не всегда покрывает инфляцию, он обеспечивает рост номинальной суммы накоплений без участия военнослужащего.
• Увеличение первоначального взноса и снижение кредитной нагрузки. Чем дольше копишь, тем больше сумма первоначального взноса из именных накоплений и тем меньше сумма кредита на приобретение жилья. Соответственно, появляется возможность покупки недвижимости только за накопления, без привлечения банковских средств, либо с минимальным кредитом, который можно быстро погасить. Это снижает ежемесячный платеж, который должен покрывать государство (ограничен определенным лимитом), и уменьшает риск того, что платеж превысит возможности государства.
• Право на получение средств на счет после 20 лет выслуги. После 20 лет выслуги возникает право получить средства НИС на банковский счет и использовать их по своему усмотрению. Это ключевой момент для тех, кто планирует служить долго. Накопив максимальную сумму, можно выйти на пенсию с капиталом, который можно потратить на покупку жилья без ипотеки, образование детей или другие нужды.
• Возможность выбора более ликвидного объекта в будущем. Откладывая покупку, вы можете дождаться появления более интересных предложений на рынке, завершения строительства инфраструктурных объектов в выбранном районе или снижения цен (хотя последнее маловероятно).

Недостатки стратегии накопления

Однако у медали есть и обратная сторона. У данной позиции следующие недостатки, которые могут перевесить преимущества:

• Длительное существование без собственной квартиры. Это главный социальный минус. Годы службы проходят в съемном или служебном жилье, что не дает чувства стабильности. Семья не может сделать полноценный ремонт, завести домашних животных или чувствовать себя хозяевами. Психологический комфорт от наличия собственного угла часто важнее финансовой выгоды.
• Дополнительные расходы на аренду. В случае отсутствия своего или служебного жилья военнослужащий вынужден снимать квартиру. Стоимость аренды в крупных городах может составлять значительную часть денежного довольствия. Эти деньги «сгорают», не формируя актива. По сути, вы платите за чужую ипотеку вместо того, чтобы гасить свою.
• Риск потери всех накоплений при увольнении. При увольнении из-за нарушений условий контракта или по собственному желанию, если выслуга составила менее 20 лет, участник НИС исключается из реестра и теряет право на накопления. Все деньги, которые государство перечисляло на счет годами, возвращаются в бюджет. Вы остаетесь ни с чем, кроме опыта службы.
• Отсутствие дополнительного дохода от сдачи квартиры в аренду. Если есть собственное или служебное жилье в месте прохождения службы, купленную квартиру можно было бы сдавать. Откладывая покупку, вы упускаете возможность создания пассивного дохода, который мог бы частично компенсировать расходы на аренду текущего жилья или погашение другой ипотеки.
• Риск роста цен на недвижимость. Это самый критичный финансовый риск. Инфляция в секторе недвижимости исторически часто опережает индексацию взносов по НИС. Пока вы копите, квартира вашей мечты может подорожать на 30-50%, а ваши накопления вырасти только на 20%. В результате через 5 лет вы сможете купить ту же квартиру только с большим кредитом или вообще не сможете себе её позволить.
• Уменьшение возможной суммы кредита пропорционально возрасту. Важный момент для тех, кто в настоящее время не желает приобретать жилье, а через время меняет свое решение. Банки ограничивают срок кредитования возрастом заемщика (обычно до 50-55 лет для военнослужащих). На данный момент времени банки меняют условия кредита в сторону менее выгодных для участников НИС, возраст которых перешагнул 25-26 летний рубеж. Чем вы старше, тем меньше лет банк готов дать в кредит, тем выше ежемесячный платеж и тем выше риск отказа из-за нагрузки.
• Налоговые потери. Потеря 13% накоплений (подоходный налог), если использовать накопления не по целевому назначению после снятия со счета. Если вы решите забрать деньги просто на руки после 20 лет выслуги, вы не сможете получить имущественный вычет с суммы ЦЖЗ, так как это бюджетные средства. Кроме того, любая альтернативная инвестиция вне недвижимости может быть менее надежной.
• Изменение законодательства. За время накопления правила игры могут измениться. Условия программы НИС могут быть пересмотрены в сторону ужесточения требований к объектам или порядка использования средств.

Стратегия «Покупать»: наступательная позиция

Стратегия немедленной покупки подразумевает использование права на ЦЖЗ сразу после наступления 3 лет участия в НИС. Военнослужащий оформляет ипотеку, государство начинает гасить кредит, а семья получает собственное жилье.

Преимущества стратегии покупки

У данной позиции следующие преимущества, делающие её наиболее популярной среди участников НИС:

• Улучшение условий жизни здесь и сейчас. Это главный аргумент. Вы получаете собственное жилье не через 10-15 лет, а сразу. Семья может жить в своей квартире, делать ремонт по своему вкусу, планировать будущее. Психологическая уверенность в завтрашнем дне сложно переоценить.
• Дополнительный доход от сдачи квартиры в аренду. Разрешено действующим законодательством сдавать квартиру, купленную по военной ипотеке, если есть собственное или служебное жилье в месте прохождения службы. Это создает финансовую подушку безопасности. Арендные платежи могут полностью или частично покрывать расходы на содержание второй квартиры или другие семейные нужды.
• Фиксация стоимости жилья и отсутствие риска роста цен. Покупая сегодня, вы фиксируете цену. Даже если рынок недвижимости вырастет на 50% за следующие 5 лет, ваш кредит останется в прежних рублях. Вы хеджируете инфляционные риски, переводя деньги в твердый актив.
• Отсутствие риска значительного увеличения ипотечных ставок в будущем. Оформляя кредит сейчас, вы фиксируете ставку. В периоды экономической нестабильности ставки по ипотеке могут взлетать до 15-20%. Военная ипотека часто имеет льготные условия или ставки, субсидируемые государством, которые могут стать недоступны в будущем.
• Учет возрастного фактора. Ежегодное сокращение максимально возможной суммы кредита и его срока в связи с увеличением возраста заемщика – военнослужащего. Банки неохотно кредитуют военных старше 45-50 лет. Покупая в молодом возрасте (25-30 лет), вы получаете максимальный срок кредита (20 лет), минимальный платеж и высокую вероятность одобрения.
• Стабильность условий НИС. Отсутствие риска пересмотра условия функционирования НИС в негативном направлении. Пока вы не воспользовались правом, вы подвержены законодательным рискам. Оформив сделку, вы заключаете договоры, которые защищаются гражданским законодательством, и изменить их условия задним числом государству сложнее.
• Беспроцентная рассрочка от государства. При увольнении по положительным основаниям, не достигнув 20 лет выслуги, нужно возвращать накопления в течение 10 лет без начисления процентов. Это фактически беспроцентный кредит от государства на возврат средств ЦЖЗ. Если вы купили квартиру, уволились по ОШМ или здоровью, государство продолжает платить за вас. Если уволились сами — возвращаете тело займа без процентов.
• Возможность получения налогового вычета. При покупке квартиры вы имеете право на имущественный налоговый вычет с собственных средств, потраченных на покупку (например, если цена квартиры выше суммы ЦЖЗ и вы доплачивали). Это возврат до 260 000 рублей на человека.

Экономический контекст: почему цены будут расти?

Принимая решение, нельзя игнорировать макроэкономические факторы. Главной причиной будущего роста цен станут вступившие в силу изменения в закон о долевом строительстве (214-ФЗ). Теперь все застройщики обязаны строить жилые комплексы за счет кредитных средств (проектное финансирование). Деньги от продажи квартир дольщикам будут заморожены на специальном счете (эскроу), распоряжаться ими строительные компании смогут только после ввода дома в эксплуатацию.

Новая система защитит покупателей строящегося жилья от долгостроев, но переплата процентов за кредит резко увеличит себестоимость строительства дома. Дополнительные расходы застройщики переложат на покупателей, повысив стоимость квадратного метра. Эксперты рынка недвижимости прогнозируют, что стоимость жилья в новостройках будет ежегодно расти минимум на уровень инфляции плюс 2-4%.

Кроме того, сама система резко сократит количество строительных компаний, выдерживающих кредитную нагрузку. Застройщиков станет намного меньше, консолидация рынка приведет к олигополии. Снижение предложения при неизменном спросе неизбежно приведет к росту цен. Предполагаем, что и цены на вторичное жилье не будут отставать от цен в новостройках, так как владельцы вторички будут ориентироваться на цены первичного рынка.

Кроме изменений в законодательстве, есть и естественные факторы, влияющие на рост цен. Наиболее сильное их влияние будет ощущаться в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодарском крае. Мы имеем в виду истощение земельных ресурсов, задействованных под строительство, в силу их крайней ограниченности. Прогнозируем, что через 7-10 лет купить квартиру в Московской области, недалеко от МКАД, будет гораздо дороже, чем сейчас, хотя бы потому, что сейчас основная застройка идет в радиусе 5-10 км, а через годы речь будет идти уже о 20 км и дальше. Удаленность от инфраструктуры снижает ликвидность объекта, но цены в пределах комфортной доступности будут только расти.