8 мин.
Сдача квартиры по военной ипотеке в аренду - позиции законодательства
Вопрос сдачи в аренду военнослужащими является очень актуальным, потому что приобретая жилье по месту службы, можно получить перевод в другую местность, тем самым оставив пустовать жилое помещение. Это не самый рациональный вариант, если есть возможность получить дополнительные средства в семейный бюджет. Однако для военных не все так просто, как кажется. Ряд специфических профессиональных ограничений затрудняет получение ответа на вопрос возможности сдачи квартиры в аренду.
Попробуем разобраться.
Позиция ФГКУ «Росвоенипотека»
Официальная позиция Росвоенипотеки размещена на сайте Учреждения. В соответствии с положениями статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом, и он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам.
Федеральный закон от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих»:
Вместе с тем, как следует из пункта 7 статьи 10 ФЗ, военнослужащие не вправе заниматься предпринимательской, а также другой оплачиваемой (за исключением педагогической, научной и иной творческой) деятельностью лично или через доверенных лиц.
Гражданский кодекс Российской Федерации
Нормами части 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательская деятельность определяется как самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказание услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном порядке.
Письмо Минфина России
Согласно письму Минфина России от 22 сентября 2006 г. № 03-05-01-03/125 о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты: изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации; учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок; взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок; устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 18 ноября 2004 г. № 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве» разъяснил, что в тех случаях, когда незарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.
Таким образом сдача военнослужащим жилого помещения, в том числе приобретенного в рамках накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (далее – НИС) и принадлежащего ему на праве собственности, внаем (в аренду) является правомерной, если не содержит признаков предпринимательской деятельности. При этом самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе недостаточно для признания гражданина предпринимателем.Аналогичной позиции придерживается Правовой департамент Минобороны России и Управление участия военных прокуроров в рассмотрении дел в судах Главной военной прокуратуры Российской Федерации (Учреждением получены соответствующие разъяснения).
Также отмечается, что согласно части 3 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель, если иное не предусмотрено законом или договором, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам для целей, соответствующих назначению имущества.
Законодательство в сфере НИС, а также договоры целевого жилищного займа согласия ФГКУ «Росвоенипотека» на сдачу в аренду (передачу по договору безвозмездного пользования) жилого помещения, приобретенного в рамках НИС, не предусматривают.
Подытожив столь насыщенный текст, понимаем, что Росвоенипотека, ссылаясь на законодательство и позиции ответственных органов и структур, дает добро на сдачу квартиры, приобретенной в рамках НИС.Добавим от себя, что если квартира приобретена с использованием ипотечного кредита, то нужно знать позицию банка по этому вопросу. Нам встречались разные варианты формулировок кредитной документации. Где-то указан прямой запрет на сдачу залогового имущества, где-то требуется оформление разрешения банка. При этом чаще всего оно оформляется за дополнительную плату. Кроме того, о сдаче в аренду необходимо информировать страховую компанию, потому как проживание посторонних-это дополнительные риски. В связи с чем, стоимость страховки возрастает.
Позиция военной прокуратуры
Помимо позиции Росвоенипотеки хотим обратить внимание на информацию, предоставленную военной прокуратурой на рассматриваемый вопрос.
В соответствии с пунктом 7 статьи 10 Федерального закона «О статусе военнослужащих» военнослужащие не вправе заниматься предпринимательской, а также другой оплачиваемой деятельностью. Предпринимательской деятельностью согласно части 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании, что предусмотрено частью 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации. Договоры жилищного найма и аренды являются возмездными сделками. Они предполагают систематическое получение собственником жилья как наймодателем или арендодателем платы от нанимателя или арендатора за предоставляемое жилье. Основания возникновения у военнослужащего права на жилое помещение, а также его участие (неучастие) в накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения в данном случае значения не имеют. Таким образом, распоряжение собственником жилого помещения, которым в том числе может являться военнослужащий, принадлежащим ему объектом жилищного фонда путем его передачи другому лицу в найм или в аренду предпринимательской деятельностью не является. Вместе с тем, совершение такой сделки относится к другой оплачиваемой деятельности, поскольку оно предполагает систематическое получение собственником жилья дохода от ее заключения и реализации, что не допускается в силу пункта 7 статьи 10 Федерального закона «О статусе военнослужащих». При этом военнослужащий, в собственности которого находится жилое помещение, вправе распорядиться им только по договору безвозмездного пользования или на ином законном основании, не предполагающем взимание платы.
(Орлов С.Б., помощник военного прокурора 73 военной прокуратуры гарнизона старший лейтенант юстиции)Письмо Федеральной налоговой службы
Внимательно изучив позицию военной прокуратуры, понимаем, что сдача в аренду также разрешается, но только бесплатно. И в то же время, процитируем Письмо Федеральной налоговой службы от 13 июля 2020 г. № СД-4-3/11282 «О применении специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» военнослужащими»:
"Учитывая изложенное, доходы государственных служащих, в том числе проходящих военную службу, не признаются объектом налогообложения НПД за исключением доходов от оказания услуг по сдаче в аренду (наем) жилого помещения, расположенного на территории субъекта Российской Федерации, включенного в эксперимент."
Указанная позиция согласована с Минфином России.Следовательно, ФНС и Минфин не видят проблем в сдаче за деньги и даже позволяют оформить самозанятость.
Таким образом, единой позиции у органов и структур нет. Но мы можем вывести среднее мнение, которое будет подходить под все.
Оптимальное решение по сдаче жилья в аренду военнослужащими
Учитывая вышеизложенное, оптимальным вариантом сдачи в аренду жилья военнослужащим является оформление договора безвозмездного пользования. Он может быть в простой или нотариальной форме, регистрация в Росреестре не требуется. Единственное, что может помешать заключению такого договора – наличие прямого запрета, озвученного в кредитном договоре.
